Изменение договора соц.найма

Question

Людмила, Москва, 03.11.2009 21:52 вопрос адвокату:

Добрый день. С марта 2005 г. лицевой счет не делится, но недавно прочитала статью вашего коллеги по этому вопросу:
Свои права надо уметь отстаивать

Как быть, если по закону размен лицевых счетов отменили, а жить с бывшими членами семьи (скажем, при разводе) невозможно? Есть ли какие-нибудь правовые документы, позволяющие сделать принудительный обмен или еще какие действия, чтобы избавиться от этой житейской неурядицы?
Ольга Васильевна Гущина

Прежде всего учтите, что, строго говоря, никто раздел лицевых счетов, или, если правильно говорить, изменение договора социального найма, не отменял. Просто такова правоприменительная практика в Москве, а за пределами кольцевой дороги она иная.

Действительно, такого понятия, как «изменение договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров найма с гражданами, проживающими в одной квартире», в новом Жилищном кодексе, который вступил в силу с 1 марта 2005 года, специально не предусмотрено.

Вместе с тем новый ЖК РФ не содержит и положений, запрещающих заключение отдельных договоров найма, а свобода усмотрения граждан в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и/или иных предусмотренных жилищным законодательством оснований прямо предусмотрена в ст. 1 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Таким образом, Жилищный кодекс допускает возможность существования отдельных договоров найма у граждан, проживающих в одной квартире как вариант изменения двух договоров социального найма путем их объединения в одно целое.

Согласно ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения – это один из способов защиты жилищных прав (статья 11 ЖК РФ).

Лoгическое толкование является одним из видов толкования права. В логике, в частности, имеется правило: если разрешено большее, то допустимо и меньшее. Отсюда, исходя из логического толкования статьи 11 ЖК РФ, можно сделать вывод и о возможности изменения договора социального найма жилого помещения путем его разделения.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Наконец, согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

В Главе 8 «Социальный наем жилого помещения» ЖК РФ, с одной стороны, отсутствует как норма, прямо запрещающая, так и разрешающая изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. С другой стороны, пункт 1 статьи 82 ЖК РФ предусматривает право граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилым помещением на основании отдельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

В этой связи, по аналогии закона (статья 82 ЖК РФ), полагаю возможным и изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя жилого помещения. Следуя аналогии закона, если отдельные договоры можно объединить в один, то и один договор возможно разделить на несколько тем же путем.

Заключение отдельного договора найма с бывшим членом семьи нанимателя не противоречит также и основному принципу гражданских правоотношений «разрешено все, что не запрещено», которое сформулировано в п. 1 ч. 1 и пп. 1 п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ: гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности; в соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Кроме того, по требованию одной из сторон любой договор, в том числе и договор социального найма, может быть изменен по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора или существенном изменении обстоятельств (статьи 450–451 ГК РФ). «Существенность причины» есть оценочное понятие, к числу которых, на наш взгляд, можно отнести и невозможность совместного проживания в случае расторжения брака, и наличие конфликта между членами семьи нанимателя.

Таким образом, систематическое, историческое, логическое и языковое толкование норм ЖК РФ и ГК РФ, который также является источником жилищного права, позволяет сделать вывод: изменение договора социального найма жилого помещения, заключение отдельного договора найма по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя возможно как по соглашению членов семьи нанимателя, так и в случае спора по решению суда.

Полагаю, что на всей территории РФ действует единый ЖК РФ, и ситуация, когда в отдельных регионах страны суды и после 1 марта 2005 года продолжают спокойно изменять договора социального найма, а в других регионах в угоду политическим негласным установкам запрещают «плодить коммуналки, фактически их умножая», – недопустима с точки зрения необходимости соблюдения принципа адекватности правовой действительности.

Очень хотелось бы услышать ваш комментарий по данному вопросу и узнать возможно ли все таки изменить договор соц. найма,т.е. разделить лиц. счет

Класс!

< Назад >

Выселение на основании п.4 ст. 31 ЖК РФ, выселение в связи с невозможностью совместного проживания, признание утратившим право пользования жилым помещением ст.83 ЖК, услуги в суде по делам о выселении и вселении.