Недействительная сделка. Признание предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным

Кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2011 г. по делу N 33-2825

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Огановой Э.Ю. и судей Вишняковой Н.Е., Горновой М.В.,

при секретаре Никитенко Е.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Вишняковой Н.Е. дело по кассационной жалобе представителя Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-N 155" и Компания" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 сентября 2010 года, которым постановлено:

признать подписанный между Илюхиным С.В. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N 155" и Компания" Предварительный договор от 30.10.2007 года N 207321/В10020 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать подписанный между Илюхиным С.В. и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" договор купли-продажи векселя N 207321/310041 от 30.10.2007 года - недействительной (ничтожной) сделкой.

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-N 155" и Компания" в пользу Илюхина С.В. денежные средства в сумме ..., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ..., возврат государственной пошлины в размере ..., а всего ...

Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ-N 155" и Компания" в доход государства государственную пошлину в размере ...

В удовлетворении встречного иска Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" к Илюхину С.В. о понуждении заключить основанной договор - отказать.
 

Установила:
 

истец Илюхин С.В. обратился в суд с иском к ответчику Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-N 155" и Компания" о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что спорные сделки являются притворными и не соответствуют требованиям закона. Так, по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры и договору купли-продажи векселя он, действуя как физическое лицо, передал ответчику денежную сумму в счет оплаты стоимости квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме, ответчик же обязался после ввода дома в эксплуатацию передать ему право собственности на объект строительства - квартиру в этом доме. Истец считает, что подписание предварительного договора и договора купли-продажи векселя имело своей целью скрыть привлечение его денежных средств для долевого участия в строительстве дома. На этом основании истец полагает, что предварительный договор и договор купли-продажи векселя являются ничтожными (притворными) сделками.

Также истец указывает на то, что поскольку в предварительном договоре отсутствуют условия, позволяющие определить предмет основного договора, он является незаключенным.

Таким образом, истец просил суд признать предварительный договор N 2207321/В10020 от 30.10.2007 года о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, и договор купли-продажи векселя N 207321/310041 от 30.10.2007 г. - недействительными (ничтожными) сделками, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, возврат государственной пошлины, уплаченной при подачи искового заявления.

Ответчик - Товарищество на вере (Коммандитное Товарищество) "СУ-N 155" и Компания" предъявил встречный иск к Илюхину С.В. о понуждении к заключению основного договора. Свои требования ответчик мотивирует тем, что между ним и истцом Илюхиным С.В. заключен указанный предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры.

Истец Илюхин С.В. и его представитель в заседание суда первой инстанции явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, встречный иск не признали.

Представитель ответчика КТ "СУ-N 155" и Компания" в заседание явился, исковые требования Илюхина С.В. не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска, представил письменный отзыв.

Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "СУ-155" и Компания" в лице представителя Коблюка А.С.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Илюхина С.В., представителя ответчика - Атауллиной М.Ш., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Илюхина С.В., суд пришел к правомерному выводу об их обоснованности. Такое суждение суда по делу является правильным, поскольку оно соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 ГК РФ договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как усматривается из материалов дела, 30 октября 2007 года между Илюхиным С.В., с одной стороны, и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "СУ-N 155" и Компания", с другой стороны, подписан Предварительный договор N 207321/В10020 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Согласно условиям указанного договора, ответчик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его права собственности на квартиру по адресу: ..., проектной площадью 61,9 кв. м, заключить с истцом договор купли-продажи указанной квартиры по цене ... (п. 2.7, 3.1 Предварительного договора), передав ее истцу в собственность.

Анализируя текст предварительного договора от 30 октября 2007 года, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что в договоре не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома). Указанные в договоре "ТЧ п.п." и "тип" нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, поскольку они не являются номером квартиры, и не позволяют определить, какая из имеющихся на этаже квартир имеется ввиду.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, суд правомерно указал на то обстоятельство, что предварительный договор не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, а потому данное соглашение не является заключенным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей.

30 октября 2007 года между истцом и ответчиком - КТ "СУ-N 155" и Компания" был подписан договор купли-продажи векселя N 207321/310041, согласно условиям которого, ответчик продал, а истец приобрел простой беспроцентный вексель N 012584 номиналом ... рублей. Денежные средства по указанному договору были перечислены истцом в полном объеме.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что вышеуказанный предварительный договор, а также договор купли-продажи векселя не соответствуют требованиям закона, являются притворными сделками, и в силу ст. 170 ГК РФ являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом обоснованно установлено, что две заключённые истцом сделки фактически прикрывают иную сделку - договор долевого участия в строительстве.

При этом суд исходил из того, что в совокупности с предварительным договором от 30 октября 2007 года, договор купли-продажи векселя имел целью прикрыть привлечение денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома, и, следовательно, в данном случае руководствоваться надлежит нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как усматривается из материалов дела, требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были, следовательно, в силу статьи 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Также судом правомерно были взысканы проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, с момента заключения ничтожных сделок, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ответчика полученную по договору денежную сумму, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

С учетом разъяснений п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 г. N 13/14 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 34/15 от 04.12.2000) к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Соответственно, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, могут быть взысканы при неисполнении денежного обязательства в частности, вытекающего из неосновательного обогащения. Поэтому при признании сделки недействительной ст. 395 ГК РФ применяется при наличии неосновательного обогащения одной из сторон.

В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик при исполнении договора получил деньги, но взамен встречные обязательства не исполнил, эквивалентного обмена не произошло, переданная нами сумма относится к категории неосновательного сбережения согласно ст. 1102 ГК РФ. Недействительная сделка влечет за собой правовые последствия в виде обязанности возвратить все полученное по сделке. За неправомерное удержание денежных средств ответчик должен заплатить проценты.

Проценты, которые подлежат уплате за неправомерное удержание чужих денежных средств, в силу статьи 395 ГК РФ, являются платой, которую должник обязан уплатить кредитору в силу факта своего неосновательного обогащения за его счёт.

Рассматривая встречные исковые требования Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) "СУ 155" и Компания" об обязании Илюхина С.В. заключить основной договор на условиях предварительного договора, суд обоснованно пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанных требований, поскольку предварительный договор признан недействительным.

Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы и соответствуют требованиям действующего законодательства.

В кассационной жалобе представитель ответчика по первоначальному иску указывает на неправомерность выводов суда первой инстанции о применении к возникшим правоотношениям сторон положений ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, а также выводов суда о незаключенности предварительного договора от 30 октября 2007 года.

Вместе с тем, судебная коллегия находит законными и обоснованными указанные выводы суда первой инстанции, поскольку данные выводы постановлены судом на основе правильного применения норм материального права - положений статей 429, 549, 554 ГК РФ. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Кассатор указывает на необходимость применения положений пункта 2 статьи 421 ГК РФ, согласно которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, указанные положения необходимо применять с учетом положений статьи 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Поскольку вышеуказанный договор обоснованно был признан незаключенным, суд первой инстанции правомерно квалифицировал возникшие между сторонами правоотношения как правоотношения по договору об участии в долевом строительстве, поскольку из существа подписанных между сторонами соглашений вытекает, что ответчик по основному иску привлек денежные средства Илюхина С.В. в строительство путем заключения договора купли-продажи векселя, а потому судом первой инстанции были обоснованно применены положения ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В кассационной жалобе также приведены доводы, согласно которым ответчик по основному иску считает необоснованными выводы суда о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Тем не менее, учитывая законность выводов суда о привлечении денежных средств по договору купли-продажи векселя в строительство многоквартирного жилого дома и признание указанных договоров недействительными сделками в силу их притворности, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 395 ГК РФ, взыскав проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Изучение материалов дела не дает оснований признать состоятельными доводы кассационной жалобы для отмены решения суда. В решении суда отражены указанные ответчиком в подтверждение своей позиции доводы и судом дана оценка установленному в результате их проверки.

Доводы кассационной жалобы направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права и не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Никаких нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 29 сентября 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 Метки: признание сделки недействительной

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!