Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Поскольку размер общей площади арендуемого помещения необоснованно завышен в договоре по сравнению с данными технического паспорта, сумма задолженности по арендной плате правильно уменьшена
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 октября 2002 г. N Ф04/3901-1191/А27-2002
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 октября 2002 г. N Ф04/3901-1191/А27-2002
Рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Русская изба", г.Кемерово, на решение от 27.05.2002 и постановление апелляционной инстанции от 08.08.2002 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-3456/2002-1 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово (далее - КУМИ) к ООО "Русская изба", установил: иск заявлен о расторжении заключенного между сторонами договора аренды от 01.04.1997 N 83, обязании вернуть муниципальное нежилое здание, расположенное по адресу: г.Кемерово, ул.Кирова, 4 (ресторан "Русская изба"), взыскании 91 626 руб. 60 коп. долга по арендной плате за пользование указанным зданием и 879 482 руб. 40 коп. пеней. В обоснование заявленных требований истец сослался на неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем на сумму неисполненного обязательства арендодателем начислена предусмотренная договором неустойка. В установленный в предупреждении об отказе от договора срок от арендатора не получен ответ. В судебном заседании истец в предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды от 01.04.1997 N 83 в связи с истечением срока действия договора и отсутствием у истца намерений продолжать арендные отношения с ответчиком. Ответчиком заявлен встречный иск о признании договора аренды от 01.04.1997 N 83 недействительным вследствие ничтожности сделки, применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Русская изба" возвратить КУМИ 617 001 руб. 20 коп., полученные в качестве компенсации за произведенные строительные работы в здании ресторана, обязания КУМИ передать ООО "Русская изба" в собственность здание ресторана и возвратить арендную плату в сумме 26 894 руб. 41 коп. В обоснование недействительности сделки ООО "Русская изба" сослалось на то, что в момент заключения договора аренды здание ресторана не являлось муниципальной собственностью. Решением от 27.05.2002 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Русская изба" в пользу КУМИ взыскано 17 995 руб. 40 коп. долга по арендной плате, 57 805 руб. пеней, всего 75 800 руб. 40 коп. Решено обязать ООО "Русская изба" возвратить КУМИ муниципальное нежилое здание - ресторан "Русская изба", расположенное по адресу: г.Кемерово, ул.Кирова, 4. В части требования о расторжении договора аренды производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска. В удовлетворении встречного иска отказано. Принимая решение, суд исходил из того, что поскольку арендуемая площадь согласно технической документации и свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности фактически меньше указанной в договоре, сумма задолженности по арендной плате и пени подлежит уменьшению. Срок действия договора истек, арендуемое имущество подлежит возврату. Отказывая во встречном иске, суд признал, что на момент заключения договора аренды в силу прямого указания закона подобные здания относились к муниципальной собственности. Постановлением от 08.08.2002 решение суда оставлено без изменения с уменьшением подлежащей взысканию пени до 20 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что большой размер неустойки, взысканный судом, несоразмерен последствиям неисполнения обязательства. ООО "Русская изба" не согласно с принятыми судебными актами и считает их незаконными по следующим основаниям. Находит, что договор аренды является недействительной сделкой, поскольку: здание вследствие его аварийного состояния не могло быть предметом договора аренды; арендатор при заключении договора находился в состоянии заблуждения относительно аварийного состояния здания. Судебными инстанциями были оставлены без удовлетворения ходатайства общества о проведении экспертиз, подтверждающие то, что имущество ресторана не могло быть предметом аренды. Указывает, что договор аренды нежилого помещения не соответствует требованиям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данный договор заключен для изменения уже действующего договора аренды нежилого помещения от 01.06.1994, а у КУМИ в момент заключения договора отсутствовало право собственности на передаваемое в аренду помещение. Ссылается на необоснованность обжалуемых судебных актов ввиду отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате. В дополнении к кассационной жалобе ООО "Русская изба ссылается на противоречивые данные об объекте аренды, которые не могут с достоверностью подтверждать принадлежность имущества к муниципальной собственности. Судом указанные обстоятельства, по мнению заявителя жалобы, не были исследованы. С учетом изложенного заявитель жалобы просит решение и постановление отменить и передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию суда. КУМИ г.Кемерово находит судебные акты законными и обоснованными. Кассационная инстанция считает, что принятые судебные акты отмене не подлежат. Как следует из материалов дела, 01.04.1997 между КУМИ г.Кемерово (арендодателем) и правопредшественником ООО "Русская изба" - ТОО "Ринг" (арендатором) заключен договор аренды N 83 сроком действия до 31.03.2002, предметом которого являлась передача арендодателем арендатору в аренду муниципального имущества - отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: г.Кемерово, ул.Кирова, 4. Данные обстоятельства также установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А27-8966/98-2 и не требуют повторного доказывания. Пунктом 3.2 договора стороны предусмотрели перечисление арендной платы арендатором ежеквартально со своего расчетного счета на расчетные счета арендодателя на основании протокола определения арендной платы до 10-го числа первого месяца квартала, за который производится оплата. Как видно из договора аренды, размер подлежащей внесению арендной платы может пересматриваться, что оформляется протоколом (приложение N 2). Платежными поручениями от 29.05.1997 N 50, от 08.07.1997 N 58 предусмотренная договором арендная плата перечислена арендатором за II, III кварталы 1997 года. Иных денежных поступлений от арендатора в счет арендной платы не поступало. В силу пункта 1.3 дополнительного соглашения от 06.09.1997 к договору аренды от 01.04.1997 N 83 ООО "Русская изба" освобождено от внесения арендной платы в сумме 150 423 руб. с 01.09.1997. В соответствии с пунктом 4.1.1 договора в случае не внесения арендатором в установленные договором сроки платежей, начисляется пеня по 3% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки. Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. В случае просрочки исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку. Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с определенным в договоре порядком, условиями и сроком ее внесения. Как свидетельствуют материалы дела и установлено судебными инстанциями, имевшаяся у арендатора задолженность по арендной плате неправомерно завышена арендодателем. Поскольку размер общей площади арендуемого помещения необоснованно завышен в договоре по сравнению с данными технического паспорта, свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности, сумма задолженности по арендной плате правильно уменьшена судом до 17 995 руб. 40 коп. с учетом периода освобождения арендатора от внесения арендной платы и фактической площади арендуемого помещения. В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить подлежащую взысканию неустойку, если она явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства. Апелляционная инстанция, всесторонне и полно исследовав представленные доказательства и доводы сторон, в том числе аналогичные изложенным в кассационной жалобе, дала им соответствующую обстоятельствам дела и закону оценку, и обоснованно пришла к выводу об уменьшении суммы пени с 57 805 руб. до 20 000 руб. В кассационной жалобе заявитель отмечает, что спорное здание передавалось в аренду ТОО "Ринг" Кемеровским городским садом на основании договора от 01.06.1994. сроком до 01.06.2004. Данный договор является действующим. По мнению общества, договор аренды от 01.04.1997 между КУМИ и ТОО "Ринг" не соответствует статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку срок аренды в нем установлен только до 31.03.2002. Кроме того, заключая этот договор, КУМИ не являлся собственником этого имущества. Кассационная инстанция считает, что вопросу принадлежности имущества на момент заключения договора судом дана надлежащая оценка. Заключая договор от 01.04.1997, в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества и арендатор вправе были определить условия договора по своему усмотрению. Суд не находит в этом нарушений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считая договор аренды недействительным, общество ссылается на то, что передаваемое в аренду здание не могло быть предметом аренды, чем нарушена статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод ответчика не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче в аренду имущества, не пригодного для использования, арендатор вправе был досрочно расторгнуть договор. Арендатор этим правом не воспользовался, произвел ремонт имущества, взыскал с КУМИ понесенные в 1998 году расходы и пользовался указанным зданием. Довод ООО "Русская изба" о недействительности сделки на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации - заключение сделки в состоянии заблуждения также не принимается во внимание, поскольку указанные требования истцом по встречному иску не заявлялись и судом не рассматривались. При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы. Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил: Постановление апелляционной инстанции от 08.08.2002 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-3456/2002-1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
