Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 июня 2006 г. N КГ-А41/3623-06 (извлечение)

Правовая база адвокатов МОО «Правовая защита»

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 5 июня 2006 г. N КГ-А41/3623-06
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2006 г.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Альтон" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Оконные конструкции" и открытому акционерному обществу (ОАО) АКБ "Кроссинвестбанк" - далее Банк - о государственной регистрации перехода права собственности ЗАО "Альтон" на перечисленное в исковом заявлении недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП, и о признании за ЗАО "Альтон" права собственности на это недвижимое имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ООО "Оконные конструкции" 1 августа 2005 года заключен договор купли-продажи N 48/05-КП, в соответствии с которым истец приобрел 6 объектов недвижимости по указанному адресу; истцом исполнены обязательства по оплате недвижимого имущества, однако ООО "Оконные конструкции" уклонилось от государственной регистрации перехода права собственности; истцу стало известно, что данное имущество в ЕГРП обременено залогом по договору залога между ответчиками, данный договор залога является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Дополнив требования, истец просил суд признать договор залога недвижимости от 23.01.2003, заключенный между ответчиками, недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2005 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2006 года, исковые требования удовлетворены частично, вынесено решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Оконные конструкции" к ЗАО "Альтон" на недвижимое имущество, указанное в исковом заявлении; признан недействительным (ничтожным) договор залога от 23.01.2003, заключенный между ООО "Оконные конструкции" и ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк", а в требовании о признании за ЗАО "Альтон" права собственности на недвижимое имущество отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что договор залога от 23.01.2003, заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой, так как этот договор зарегистрирован 04.04.2003 и считается заключенным с 04.04.2003; на дату заключения договора залога (04.04.2003) ООО "Оконные конструкции обладало правом аренды на земельные участки, на которых находились здания, переданные в залог, однако в нарушение статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору залога в залог были переданы только здания, без одновременной ипотеки принадлежащих ООО "Оконные конструкции" прав аренды земельных участков, на которых находились передаваемые в залог здания.

В связи с выводом о ничтожности договора залога суд указал на то, что ООО "Оконные конструкции" не обязано было получать согласие залогодержателя (ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк") на отчуждение заложенного недвижимого имущества.

Удовлетворяя требование о государственной регистрации перехода права собственности, суд сослался на то, что между ООО "Оконные конструкции" и ЗАО "Альтон" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 1 августа 2005 года N 48/05-КП, который сторонами исполнен; в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; материалами дела установлено, что ООО "Оконные конструкции" не исполнило своего обязательства по государственной регистрации перехода права собственности и уклоняется от такой регистрации.

В кассационной жалобе ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк" просит отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и процессуального права, а также на несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела; на то, что отсутствием залога прав аренды не нарушаются права ЗАО "Альтон"; в материалах дела нет доказательств надлежащего оформления прав ООО "Оконные конструкции" на земельный участок.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представители ЗАО "Альтон" и ООО "Оконные конструкции" возразили против удовлетворения жалобы, ссылаясь на их необоснованность и полагая судебные акты законными и обоснованными; письменные отзывы на жалобу не представлены.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.

Часть 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослался суд, предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Из указанной нормы следует, что если залогодателю на момент передачи в залог здания или сооружения принадлежит право аренды земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, при передаче в залог этого здания или сооружения залогодатель обязан одновременно передать в залог и право аренды земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Оконные конструкции" не обладало правом аренды на земельные участки, на которых расположены здания, переданные в залог по договору от 23 января 2003 года, заключенному между ООО "Оконные конструкции" (залогодатель) и ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк" (залогодержатель), поскольку договоры аренды указанных земельных участков заключены 13 февраля 2003 года.

Таким образом, судом неверно применена часть 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку эта норма требует одновременной ипотеки принадлежащего залогодателю права аренды по тому же договору ипотеки, по которому передаются в залог здания и сооружения, чего в данном случае не могло быть.

В связи с этим приведенные судом мотивы о том, что на дату государственной регистрации договора залога от 23.01.2003, то есть на 4 апреля 2003 года, ООО "Оконные конструкции" уже обладало правом аренды земельных участков (договоры аренды зарегистрированы 20 марта 2003 года), не могут быть признаны обоснованными, поскольку не имеют правового значения, а также не могут быть признаны обоснованными выводы суда о том, что договор залога от 23 января 2003 года является недействительным (ничтожным), а поэтому ООО "Оконные конструкции" не обязано было получить согласие залогодержателя - ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк" - на отчуждение заложенного имущества.

Из материалов дела следует, что ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк", узнав о том, что ООО "Оконные конструкции" приобрело права аренды на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, переданные в залог по договору залога от 23.01.2003, предложило залогодателю заключить дополнительное соглашение о передаче в залог прав аренды земельных участков, а затем обратилось в суд с понуждением ООО "Оконные конструкции" заключить такое дополнительное соглашение.

Из материалов дела следует, что в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк" обратилось со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи от 1 августа 2005 года, заключенного между ООО "Оконные конструкции" и ЗАО "Альтон", как заключенного с нарушением требований части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции определением от 15 декабря 2005 года возвратил встречный иск со ссылкой на то, что Банк злоупотребил правом, направив остальным лицам, участвующим в деле, копию встречного иска 14.02.2005, не пояснив, каким образом направление копии встречного иска 14.02.2005 может быть расценено, как злоупотребление правом, если встречный иск подан 15.12.2005; кроме того, такого основания для возврата иска статья 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает.

Кроме того, необоснованным является вывод суда об отсутствии "безусловной" связи первоначального и встречного исков.

В апелляционной жалобе, поданной на решение от 21.12.2005, Банк ссылался на нарушение норм процессуального права при возвращении встречного иска, однако апелляционный суд сослался на то, что данный вопрос уже был предметом рассмотрения апелляционного суда, в результате которого определением от 23.01.2006 прекращено производство по апелляционной жалобе Банка на определение от 15.12.2005 о возврате встречного иска в связи с отказом от этой апелляционной жалобы.

Данный довод не может быть признан правомерным, поскольку отказ от апелляционной жалобы на определение о возврате встречного иска не является обстоятельством, свидетельствующим о невозможности по этой причине приводить доводы о необоснованном возврате встречного иска при обжаловании решения, принятого по существу спора, поэтому такой отказ от апелляционной жалобы не является процессуальным запретом для приведения этих доводов в апелляционной жалобе на решение и не освобождает апелляционный суд от оценки данного довода Банка; кроме того, при прекращении производства по апелляционной жалобе в связи с отказом от нее апелляционная жалоба по существу не рассматривается.

Кассационная инстанция также исходит из того, что решением Арбитражного суда города Москвы от 8 августа 2005 года по делу N А40-29496/05-47-236, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 декабря 2005 года, удовлетворены требования ОАО "АКБ "Кроссинвенстбанк" о взыскании с ООО "Оконные конструкции" основного долга, процентов за пользование кредитом и пени по кредитному договору N 2/2003-Ю от 14.01.2003 с обращением взыскания на недвижимое имущество по договору залога от 23.01.2003.

Давая пояснения в суде кассационной инстанции, ООО "Оконные конструкции" и ОАО "АКБ "Кроссинвестбанк" подтвердили, что взыскание по указанному решению обращено именно на то недвижимое имущество, которое было передано в залог по договору от 23.01.2003 и которое было продано продавцом - ООО "Оконные конструкции покупателю - ЗАО "Альтон" - по договору купли-продажи от 1 августа 2005 года, по которому в настоящем деле заявлены требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Обращение взыскания на заложенное имущество невозможно, если договор залога является ничтожной сделкой, из чего следует, что при принятии решения по делу N А40-29496/05-47-236 Арбитражный суд города Москвы исходил из действительности договора залога от 23.01.2003.

Если решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество было исполнено, и недвижимое имущество было продано с торгов в процессе исполнительного производства, невозможна государственная регистрация перехода права собственности к ЗАО "Альтон" по договору купли-продажи от 1.08.2005 без выяснения этих обстоятельств, поскольку имущество могло быть приобретено другим лицом, а на момент заключения договора купли-продажи от 1.08.2005 ООО "Оконные конструкции" уже могло не быть собственником данного недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании сделки недействительной может быть предъявлен заинтересованным лицом.

Суд обеих инстанций не высказал своего суждения, является ли ЗАО "Альтон" заинтересованным лицом в оспаривании договора залога, заключенного между ответчиками, и чем нарушены права и законные интересы ЗАО "Альтон" заключением договора залога за два с половиной года до того момента, когда был заключен договор купли-продажи от 1.08.2005.

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права и норм процессуального права, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить допущенные недостатки, высказать свое суждение о том, является ли ЗАО "Альтон" заинтересованным лицом в оспаривании договора залога от 23.01.2003, и какие его права и законные интересы нарушены этим договором; выяснить, исполнено ли решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-29496/05-47-236 об обращении взыскания на заложенное имущество, и после установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела, применив нормы закона, иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения сторон, разрешить спор.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 21 декабря 2005 года по делу N А41-К1-25771/05 Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2006 года N 10АП-43/06-ГК по тому же делу отменить и дело передать в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение.

Правовая база адвокатов МОО «Правовая защита»

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!