Вопрос:

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду может быть передано недвижимое имущество, являющееся таковым в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации): земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Кроме того, согласно п.3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Согласно п. 4 ст.18 Закона о регистрации план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующей организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 05.04.2005 № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» технический учет и инвентаризация объектов недвижимого имущества осуществляется организациями, аккредитованными Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости на осуществление технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27 апреля 2004 года № 274-ПП «О работе Государственного унитарного предприятия города Москвы Московского городского бюро технической инвентаризации и его взаимодействии с городскими структурами» результаты технического учета и инвентаризации объектов недвижимого имущества (за исключением инженерных коммуникаций) в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1а или 1б с экспликацией, планом объекта (поэтажным планом) оформляет ГУП МосгорБТИ.

Учитывая изложенное при аренде части помещения предмет договора должен быть определён в соответствии с экспликацией Бюро технической инвентаризации (небольшая часть описания, выбранная из большого текста).

В случае, если предмет договора сформулирован путем отсылки к документам технического учета – указанные документы должны являться неотъемлемой частью договора и должны быть подшиты к нему.

В силу Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.02.2005 № КГ-А40/440-05 индивидуализация части помещения, указанная сторонами в договоре и приложенная к нему, должна быть достаточной для определения объекта аренды.