Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Новое в судебной практике.

Иногда застройщик может оформить дольщику право собственности в обычном порядке также и в период одной из процедур банкротства – наблюдения. Однако бывают случаи, когда невозможно оформить право в обычном порядке (например, уже введена процедура конкурсного производства) или застройщик по каким-то причинам не желает это делать.

Согласно нормам параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», после введения арбитражным судом первой процедуры банкротства застройщика – наблюдения, все заявления, связанные с признанием права собственности подаются только в арбитражный суд в рамках соответствующего дела о банкротстве. Это означает, что в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства уже нельзя будет подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции. А значит, придется искать пути признания права собственности через арбитражный суд.

Вместе с тем, необходимость признания права собственности только через арбитражный суд в процессе банкротства застройщика не означает, что нет возможности для признания права собственности в судебном порядке. Такие возможности дают как положения самого Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», так и судебная практика Верховного суда РФ.

Первую возможность признания права собственности через арбитражный суд в процессе банкротства застройщика предоставляет положение Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому в случае  если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Причем необходимо исходить именно из даты принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, а не из даты введения одной из процедур.

Таким образом, чтобы признать право собственности на квартиру в арбитражном суде на основании данной нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо два условия: дом должен быть сдан в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан акт приема-передачи. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать, когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

При данной ситуации признать право собственности не сложно, поскольку такая возможность прямо предусмотрена законом.

Как быть в той ситуации, когда передаточный акт подписан после принятия заявления о банкротстве или вообще не подписан? Можно подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений. Но включение в реестр не означает, что впоследствии квартира будет точно получена.

Возможность признания права собственности в арбитражном суде предоставлена практикой Верховного суда РФ. Основываясь на принципе равенстве прав граждан, Верховный суд РФ постановил, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Таким образом, если акт приема-передачи между дольщиком и застройщиком не подписан (или подписан позже чем вынесено определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом), необходимо выяснить признавал ли кто-либо из дольщиков право собственности на квартиру в данном многоквартирном доме в суде общей юрисдикции до введения процедуры банкротства застройщика. Если были уже положительные решения в судах общей юрисдикции, то нужно подавать заявление о признании права в арбитражный суд уже исходя из вышеуказанной практики Верховного суда РФ ссылаясь на принцип равенство прав граждан – участников долевого строительства.

Причём необходимо отметить, что и Арбитражный суд г. Москвы, и Арбитражный суд Московской области достаточно активно применяют вышеуказанную практику Верховного суда РФ, признавая за дольщиками как право собственности на квартиры в уже готовых домах, так и право собственности на доли в незавершенных строительством домах.

Кроме того, на практике часто встречаются ситуации, при которых в отношении застройщика вводится процедура банкротства, но при этом суд сразу не применят положения параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности” (банкротстве)” и формально дольщик может подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции. Однако на практике суды общей юрисдикции поступают по-разному. Некоторые судьи не вникают в тонкости законодательства о банкротстве и отказывают в принятии заявлений, некоторые заявления принимают. В практике авторов были случаи успешного оспаривания таких отказов в принятии заявлений, поэтому при определенных обстоятельствах есть смысл начать с подачи иска именно в суд общей юрисдикции.

Адвокаты МОКА «Правовая защита» оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области и других арбитражных судах в делах по заявления о признании права собственности на квартиры и другие объекты недвижимости (машиноместа, нежилые помещения) в готовых домах и по искам о признании права на долю в виде квартиры в незавершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефонам: 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07, 8 903 125 76 30, 8 985 109 29 31”.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!