Приобретение квартиры в доме, возводимым известным и крупным застройщиком. Всегда ли это безопасно? На что обратить внимание? Когда стоит заключать договор с посредником. Примеры из практики.

В последнее время мы вели и ведем сразу несколько судебных дел, в которых оспаривались и оспариваются права граждан на оплаченные квартиры в домах, строящихся или построенных крупными застройщиками.

Казалось бы, если Вы приобретаете право на получение квартиры в собственность в доме, который строит ЗАО "СУ-155" или ГК "ПИК" или другой крупный застройщик, то проблем не будет. Участники долевого строительства предполагают, что возведение дома может затянуться или качество квартиры будет не очень хорошим, понимая что готовая недвижимость стоит дороже. Но никто не предполагает, что можно вообще лишиться прав на квартиру.

Действительно, при заключении договора напрямую с крупным и известным  застройщиком риск потерять квартиру крайне мал, если не брать в расчет возможное банкротство крупного застройщика, чего исключать нельзя, но это маловероятно. Но ситуация осложняется тем, что сам застройщик часто права на квартиры не реализует или реализует на те, которые покупателя не устраивают. При этом права на квартиры передаются различного рода посредниками, заключившими с застройщиком договоры инвестирования или предварительные договоры на десятки или сотни квартир.

Схема выглядит примерно так. Человек обращается в ГК ПИК или СУ-155 или другую крупную компанию, не находит там нужного варианта и тогда менеджеры сообщают ему, что он может приобрести квартиру у соинвестора-юридического лица или подрядчика. Часто такие компании связаны с крупным застройщиком и учреждаются подконтрольными руководству лицами. Но доказать в суде это не реально, суд будет рассматривать застройщика и посредника как разных юридических лиц. Часто посредники сами дают рекламу и привлекают людей для приобретения прав на квартиры. Все чаще такие схемы связаны с ЖСК, фактически подконтрольном застройщику.

Затем, когда строительство уже близится к завершению, между застройщиком и посредником возникает фактически заранее запланированный или возникший по объективным обстоятельствам конфликт, связанный или с тем, что подрядчик не выполнил работы или соинвестор не оплатил в полном объеме инвестиционный взнос, в результате чего застройщик может предъявить в суд иски о расторжении договоров.

При этом граждане, оплатившие полные взнозы за квартиру, оказываются в сложном положении и над ними нависает опасность потерять квартиры, особенно если у них заключены предварительные договоры.

В частности, такая ситуация сложилась сейчас в построенном ГК ПИК жилом комплексе "Красная горка" на Проспекте Гагарина в Люберцах - суд расторг договор между ЗАО "ПИК-Регион" и ООО "ФлайтИнвест". На основании этого расторгнутого договора ранее ООО "ФлайтИнвест" заключило с более чем 100 гражданами предварительные договоры. Сейчас над дольщиками нависла угроза потерять квартиры, особенно учитывая тот факт, что в ООО "ФлайтИнвест" завершается процедура банкротства и только через Люберецкий городской суд люди признают право собственности на квартиры, хотя уже были и случаи отказа в удовлетворении исков. Мы сейчас дела ведем и хотя суд пока иски в основном удовлетворяет, понервничать людей данная ситуация заставляет очень сильно.

С похожими ситуациями автору приходилось сталкиваться в домах построенных и другими крупными застройщиками. В частности, в строящемся ЗАО "СУ-155" жилом доме по строительному адресу: Московская область, Павшинская пойма, микрорайон 1, корпус 8 - в этом случае удалось добиться признания права собственности на квартиру как объект незавершенного строительства.

Для тех, кто только собирается приобретать права на получение квартиры по завершению строительства, рекомендуется заключать договор только напрямую с застройщиком и желательно договор долевого участия в соответствии с ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Если же у застройщика нет приемлемых вариантов и такие варианты есть у посреднической компании, нужно более тщательно, желательно с привлечением адвоката, проверять все документы, прежде всего проверить, оплачены ли права на приобретаемую квартиру застройщику посредником, нет ли между ними судебного спора, но в каждом конкретном случае нужно разбираться и проверять различные обстоятельства в зависимости от предлагаемой схемы.  Без особого риска с посреднической компанией можно заключить только договор об уступке права требования по договору долевого участия, ранее заключенному застройщиком и такой компаний. В этом случае права требования возникнут непосредственно к застройщику.

 Метки: долевое строительство признание права собственности на квартиру через суд

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!