Банкротство застройщика. Как защитить свои права. Процедура банкротства застройщика.

В последнее время все чаще в отношении компаний, которые привлекали денежные средства в строительство жилых многоквартирных домов, возбуждается процедура банкротства. В частности можно назвать такие компании,  как ЗАО “Энергостройкомплект-М”,  ООО "Билдинг", ООО "ЭКО-ЭК", ЗАО СПФ "Строймонолит", ООО "Славяне", ООО "ГАИС", ООО "РИМЭКА", ЗАО "Финансовая корпорация" и другие. В ходе процедуры банкротства застройщика возникает масса вопросов у обращающихся в коллегию адвокатов “Правовая защита” граждан, имеющих о процедуре банкротства предприятия, ее стадиях и последствиях весьма отдаленное представление. Тем более что закон о банкротстве достаточно сложен для освоения даже для юриста, т.к. достаточно большой по объему и многие положения невозможно понять без анализа арбитражной практики.

Часто бывает, что защищающий интересы соинвесторов юрист профессионально проводит дело в суде общей юрисдикции (районном, городском суде), с застройщика взыскиваются денежные средства, однако по вопросам банкротства застройщика такой юрист дает не правильные советы в силу того, что банкротство застройщика – это специфическая процедура.

Особенно актуальным данный вопрос стал после принятия поправок в законодательство о банкротстве. Теперь от грамотности юриста зависит правильность принятого решения. Подавать иск в суд общей юрисдикции или заявление о включении в реестр тербований о передаче жилых помещений? Как правильно оформить документы для подачи в арбитражный суд? Можно ли оформить право собственности на квартиру через арбитражный суд? Эти и другие вопросы стали в последнее время особенно актуальными. На прием к автору неоднократно приходили клиенты, которым дали изначально не правильные рекомендации, в результате чего они, например, обращались в арбитражный суд с иском о признании права собственности, хотя законом это было не предусмотрено, либо обращались в суд общей юрисдикции и пропускали срок для включения требований в реестр требований кредиторов.

В данной статье мы не будем подробно рассматривать всю процедуру банкротства застройщика (инвестора), а сосредоточимся только на основных моментах, которые могут быть полезны соинвесторам строительства. 
        
Рассмотрим 3 наиболее распространенных ситуации: 
         
1. Вы уже выиграли суд, на руках у Вас или в службе судебных приставов имеется исполнительный лист о взыскании с застройщика денежных средств, однако денег Вы получить не можете.

2. Вы только собираетесь подавать в суд на застройщика и узнаете, что в отношении него возбуждена процедура банкротства.

3. Вы узнаете, что в отношении застройщика подано завление о банкротстве или уже возбуждена процедура банкротства, однако требовать возврата денежных средств не собираетесь, т.к. все же рассчитываете на получение квартиры, поскольку либо дом уже построен, либо Вы надеетесь, что его передадут другому застройщику или дом будет достроен в процедуре банкротства. В этом случае необходимо предпринять все возможные меры, направленные на признание права собственности на квартиру или долю в доме, а если это невозможно - подать заявление о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

1. Вы уже выиграли суд, на руках у Вас или в службе судебных приставов имеется исполнительный лист о взыскании с застройщика денежных средств, однако денег Вы получить не можете.

Если долг компании Вам превышает 300 000 рублей, то вы имеете право подать заявление о признании должника банкротом. Важно отметить, что долг компании должен быть обязательно подтвержден решением суда, поэтому до подачи заявления о признании должника банкротом необходимо подать в суд иск о взыскании суммы долга. Если же речь идет о неисполнении компанией договора, например договора долевого участия в строительстве, инвестиционного договора, необходимо подать иск о расторжении договора и взыскании убытков, причем лучше доказывать убытки в форме реального ущерба.

Если компания, которая должна Вам деньги, реально работает, имеет на балансе имущество, которое официально не зарегистрировано,  или по крайней мере действующий инвестиционный контракт, например на строительство дома, сам факт подачи заявления о признании банкротом часто приводит к тому, что долг гасится, поскольку в случае начала процедуры банкротства учредители компании утратят над ней контроль, который перейдет к арбитражному управляющему. В практике были успешные случаи взыскания денежных средств по указанной схеме с таких застройщиков как ГК ПИК и ЗАО СУ-155.

Если же процесс банкротства застройщика уже начался (например, введена процедура наблюдения), все денежные требования предъявляются в арбитражный суд. Пошлина при этом не платиться, нужно только оформить заявление в соответствии с требованиями АПК и ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)",  подать его в суд.

 2. Вы только собираетесь подавать в суд на застройщика и узнаете, что уже идет банкротство застройщика.

Если застройщик так ничего и не построил и нет надежды на то, что объект будет передан другому застройщику, Вам ничего не остается, как предъявить в арбитражный суд, который рассмотривает дело о банкростве застройщика и арбитражному упрваляющему требования о включении денежных требований в реестр требований кредиторов. При этом следует иметь в виду, что с момента начала процедуры банкротства (обычно это момент введения процедуры наблюдения), все требования денежного характера должны предъявляться в арбитражный суд, а не в районный суд. На практике бывают случаи, когда представитель застройщика на суды не ходит и целесообразнее подать иск именно в суд общей юрисдикции даже после введения  процедуры банкротства. Плюс здесь в том, что суд общей юрисдикции скорее всего взыщет большую сумму, чем при тех же обстоятельствах арбитражный суд. А чем больше размер взысканной суммы, тем больше шанс получить деньги, т.к. взысканные суммы  распределяются пропорционально долгу между всеми кредиторами. Также это позволяет иметь больше голосов на собрании кредиторов (комитете кредиторов). Если застройщик заявит ходатайство, суд оставит заявление без рассмотрения и придется вновь предъявлять требования уже в арбитражный суд если срок еще не истек.

После вступления в силу поправок во ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", внесенных Федеральным законом №210-ФЗ от 9 июля 2011 года появилась также возможность подать заявление о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого помещения. 

Кроме того, если к застройщику применена специальная процедура банкротства застройщика (о чем выносится арбитражным судом соответствующее определение), только в арбитражном суде могут рассматриваться требования к застройщику о признании права собственности, в том числе на объект незавершенного строительтва, а также иные требования, связанные со сделками с недвижимым имуществом, истребованием имущества из чужного незаконного владения.

Следует учесть, что часто процесс банкротства контролируется самим застройщиком, который специально создает искусственную задолженность, например заключая с фирмами-однодневками договоры займа на огромные суммы, а затем признавая эти долги. В рассматриваемом случае дольщикам можно обращаться в правоохранительные органы, чтобы они проверили наличие в действиях застройщика состава преступления “преднамеренное банкротство”, а также вынуждать внешнего (конкурсного) управляющего подавать иски о признании подобных сделок недействительными и т.п.

3. Вы узнаете, что процедура банкротства застройщика готовится или уже идет, однако предъявлять требования о взыскании с застройщика денежных средств Вы не собираетесь, т.к. все же рассчитываете на получение квартиры, поскольку либо дом уже построен, либо Вы надеетесь, что его передадут другому застройщику.

Если дом, в котором застройщик обязался предоставить Вам квартиру или уже введен в эксплуатацию, или хотя бы Ваша квартира физически имеется в наличии, есть смысл подать иск в суд о признании права собственности на квартиру.

Если дом не построен или не введен в эксплуатацию - иск о признании права собственности на долю в виде квартиры.

Если этого не сделать, не исключено что дом вместе с Вашей квартирой будет включен в конкурсную массу и продан за долги, а Вы получите только часть денежных средств, либо при неблагоприятном исходе можете практически ничего не получить, т.к. с торгов имущество может быть продано по ценам в несколько раз ниже рыночных. К сожалению реалии именно таковы, поэтому нужно искать грамотного юриста и предъявлять иск о признании права собственности. Если дом сдан и есть обмеры БТИ, такой иск, если он грамотно составлен и Вы правильно сформулировали требования, будет удовлетворен с очень большой долей вероятности. Что касается иска о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру или на долю в объекте – то здесь практика неоднозначная, но в любом случае его имеет смысл подать. Примеры положительных решений в практике автора были неоднократно.

Иск необходимо подать до принятия арбитражный судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если даже суд общей юрисдикции не успеет рассмотреть дело до введения процедуры банкротсва, все равно дело должно будет остаться в производстве суда и должно быть вынесено решение. Разхяснения по данному вопросу дал Верховный суд РФ.

Также можно попробовать подать иск о признании права собственноси и  если хотя процедура банкротства уже введеноа, но еще не вынесено арбитражным судом определение о применении процедуры банкротства застройщика (параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".  Но после введения банкротства застройщика суд может как вынести решение, так и прекратить производство по делу. Единой практики пока нет.

Если такое определение вынесено, все требования о признании права собственности рассматривает арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. Причем удовлетворено заявление о признании права собственности будет только в одном случае - если дом сдан в эксплуатацию и квартира передана по акту дольщику до принятия судом заявления о признании застройщика банкротом.

Также в последнее время есть практика, в соответствии с которой арбитражный суд признавал право собственности и в случае, если акт приема-передачи был подписан и после принятия заявления о банкротстве. 

Также можно заявить такое требование и если ранее судом общей юрисдикции выносились уже решения о признании права собственности на квартиру или на долю в виде квартиры. В этом случае арбитражный суд может удовлетворить иск,  есть разъяснение Верховного суда по одному из дел. 

Во всех остальных случаях возможно только подать заявление о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого помещения. В данном вопросе новое законодательство о банкротстве застройщика значительно осложнило положение дольщиков, поэтому если есть признаки того, что банкротство застройщика готовится, а квартира Вам еще не передана или дом не введен в эксплуатацию, рекомендуется подать иск в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру или на долю в объекте.

В целом банкротство застройщика это достаточно сложная процедура, часто участники процедуры банкроства применяют различного рода юридические уловки, чтобы получить большинство голосов в комитете кредиторов или чтобы создать искусственные” долги для распределения выявленного имущества в пользу контролируемых лиц, поэтому для представления Ваших интересов мы рекомендуем обращаться к помощи профессионального адвоката.

Если у Вас возникли вопросы по процедуре банкротства застройщика или компании, занимающейся другими видами деятельности, рекомендую Вам обратиться к коллегию адвокатов “Правовая защита”, записавшись на прием к адвокату Сидорову Артему Александровичу по тел. 8 495 691 38 72,  8 903 125 76 30.
 
Адвокат Сидоров Артем Александрович. Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 691 38 72 787 75 07

 Метки: банкротство застройщика

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!