Двойная продажа квартир в новостройке. Защищает ли ФЗ №214 от двойных продаж?

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на прием по тел. 8 495 691 38 72, 8 903 125 76 30, 8 495 787 75 07.
 
Одним из безусловных плюсов Федерального закона №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…” является то, что договор долевого участия в строительстве согласно п.3 ст.4 закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данная норма помимо прочего была введена для решения проблемы т.н. “двойных продаж”. На практике довольно часто встречались и встречаются ситуации, когда право на получение квартиры передано застройщиком или посредником двум или более лицам, которые потом в суде устанавливают кто из них имеет право на квартиру, а кто на возмещение застройщиком убытков.

Казалось бы, если права на квартиры реализуются на основании ФЗ №214 и договор зарегистрирован в Управлении Росреестра, претензий третьих лиц на квартиру можно не опасаться. Ведь может быть зарегистрирован только один договор долевого участия в строительстве на право получение конкретной квартиры.

На практике случаи двойной реализации прав на квартиры встречаются и при наличии подписанного и зарегистрированного договора долевого участия в строительстве, причем не во всех случаях суд имеет возможность признать право на квартиру за дольщиком, заключившим договор долевого участия.

Споры о правах на получение квартир в рассматриваемом случае возможны в случае, если помимо договора долевого участия  застройщиком или иным лицом заключались ранее другие договоры с иными лицами.

ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” запрещает привлечение в долевое строительство средств граждан не на основании договора долевого участия в строительстве. Однако в том же законе есть оговорка, что он не распространяется на инвестиционные отношения, осуществляемые в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Также в законе содержится положение, согласно которому заключенный не в соответствии с ФЗ №214 между застройщиком и дольщиком договор может быть признан судом недействительным только по иску самого дольщика.

Двойная реализация квартир происходит как по умыслу застройщика, так и по другим причинам. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации и дадим рекомендации.

1. Застройщик заключает с юридическим лицом инвестиционный договор или иной подобный договор, в соответствии с которым передает права на получение квартиры в собственность юридическому лицу. Инвестиционный договор не подлежит регистрации и считается заключенным с момента его подписания. После этого заключается договор долевого участия с дольщиком, который проходит государственную регистрацию.

2. Застройщик заключает с другим дольщиком договор инвестирования, предварительный договор или иной подобный, в соответствии с которым обязуется передать после завершения строительства дольщику квартиру. Хотя такой договор и не соответствует ФЗ №214, как мы уже говорили, признать такой договор недействительным можно только по иску дольщика, следовательно не факт, что квартиру в итоге получит именно дольщик, заключивший договор долевого участия.

3. Застройщик заключает с юридическим лицом инвестиционный договор или предварительный договор купли-продажи. Указанное юридическое лицо уступает свои права по данному договору на конкретные квартиры дольщикам. После этого возникает спор между застройщиком и юридически лицом в связи с невыполнением обязательств по договору. Договор расторгается или признается судом недействительным. После этого застройщик формально на законных основаниях заключает договоры с дольщиками в рамках ФЗ-214 или даже договоры купли-продажи на квартиры, которые ранее должны быть переданы по договору юридическому лицу. Однако через некоторое время появляются лица, заключившие договоры с юридическим лицом-посредником и начинают требовать признания права на квартиры за ними в судебном порядке. Либо организация-посредник, получив права на квартиру, заключает два договора с разными лицами на одну и ту же квартиру. В практике автора были подобные дела, в том числе в домах, строящихся крупными застройщиками, например СУ-155. Ведь застройщик не может проконтролировать какие договоры заключают его контрагенты и порой что договор заключен выясняется уже после окончания строительства.

Схемы могут иметь разные варианты. На практике часто бывает, что когда застройщик не может окончить строительство, объект передается другому застройщику вместе с правами реализовывать оставшиеся квартиры. Новый застройщик заключает с гражданами договоры долевого участия, они регистрируются. После чего появляется юридическое лицо, заключившие с прежним застройщиком договор уступки или инвестиционный договор на указанные квартиры, и начинает оспаривать права нового застройщика на заключение договора долевого участия и, соответственно, право на квартиру дольщика, заключившего договор долевого участия.

Дадим некоторые рекомендации тем, кто собирается заключать договор долевого участия.

1. При наличии нескольких вариантов предпочтительнее выбирать тот проект, где застройщик не менялся, с самого начала реализовывал квартиры в рамках ФЗ №214, имеет хорошую репутацию (ранее уже строил дома).

2. В случае, если застройщик менялся, необходимо изучить документы, в соответствии с которыми права на объект переданы новому застройщику, учесть срок, когда была такая передача. Также нужно проверить на сайтах арбитражных судов нет ли к застройщику исков, связанных со строительством дома, а если есть, то с чем они связаны. В практике автора были случаи, когда даже самые крупные застройщики, такие как ГК ПИК, попадали в ситуацию, при которой после передачи им объекта и реализации прав на квартиры гражданам, на переданные квартиры заявляли претензии третьи лица, заключившие договоры до передачи объекта. Хотя в рассматриваемом случае проблема была решена в пользу дольщиков ГК ПИК, тем не менее судебный процесс многим дольщикам потрепал нервы.

3. Особое внимание обратить на документы в случае, если объект строится со значительной задержкой сроков, часто меняются подрядчики. Особенно если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 года. В этом случае застройщик мог заключать любые договоры с гражданами и это не было нарушением ФЗ №214. Также подрядчики, поставщики могли реализовывать права на квартиры на основании договоров, которые впоследствии могли быть расторгнуты, признаны недействительными.

 
В случае, если Вам необходимо сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, в том числе в рамках ФЗ №214 по договору долевого участия в строительстве, а также если имеется судебный спор, связанный с “двойными продажами”, если необходимо признать право собственности на квартиру - обращайтесь к нам. Опыт по таким делам более 10 лет. В данной категории споров имеет значение фактор времени – кто быстрее получил квартиру по акту приема-передачи, у кого раньше заключен договор, а также фактор законности заключенных сделок. Поэтому чем раньше Вы обратитесь к адвокату, тем больше шансов на положительное разрешение споров.


Тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07. Адвокат Артём Александрович Сидоров, коллегия адвокатов “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!