Коллегия адвокатов "Правовая Защита"
Тел.: 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72
Москва, ул. Новый Арбат, д.21

Забыли пароль? Регистрация.

О коллегии

Контакты

Услуги адвокатов

Адвокаты

Долевое строительство



	Статьи адвокатов

	Адвокат онлайн

	Результаты по делам, проведенным адвокатами "Правовой защиты"

	Долевое строительство

	Судебная практика. Арбитражная практика.

	Законодательство

	Формы документов

	Информация

	Услуги адвокатов "Правовой защиты". Актуальные предложения.

	Адвокаты "Правовой защиты" в СМИ, новые статьи адвокатов, новости по делам

	Новости

	Риэлтор он-лайн

	Карта сайта

	Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

	Поиск

	Рязанское отделение. Юридические услуги в Рязани

Консультации адвокатов по недвижимости!

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам "Правовой защиты". Тел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72, 8 495 782-76-77.
Работаем ежедневно. Долевое строительство. Инвестиции. Жилищные споры. Суд. Арбитраж.

Заказать обратный звонок

Информация

Суды Москвы. Суды Московской области. Суды РФ Список застройщиков 214-ФЗ Список проблемных застройщиков Подмосковья Проблемные дома в Москве Застройщики - банкроты. Банкротство застройщика. Информация о застройщиках, находящихся в состоянии банкротства Снос пятиэтажек в Москве в 2015 году Многоквартирные дома на землях ИЖС Службы судебных приставов

Регистрация прав на недвижимое имущество - адреса и режим работы приемных, реквизиты, перечни документов, образцы документов.

Регистрация прав на недвижимость в г.Москве (Мосрегистрация)
Регистрация прав на недвижимость в Московской области
Ответы на вопросы по регистрации

Риэлторские услуги

Все виды услуг на первичном и вторичном рынке. Покупка, продажа, расселение.

Суды РФ. Адреса. Телефоны. Реквизиты. Судьи.

Арбитражный суд г.Москвы
Арбитражный суд Московской области
ФАС МО
9 апелляционный арбитражный суд
10 апелляционный арбитражный суд
Московский городской суд
Районные суды г. Москвы
Суды Московской области
другие суды

Последние статьи

Апартаменты хотят приравнять к жилым помещениям и разрешить в них регистрацию. Нужно ли это делать?

Новый закон о реновации в Москве. Что изменилось с 2017 года по сравнению с порядком переселения из пятиэтажек, который действовал ранее.

Признание права собственности на квартиру через суд

Двойная продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?

Закон о реновации 2017 года: что ждет жителей Москвы и как отстоять и защитить свои права при отселении

Банкротство СУ-155 началось. Что делать, чтобы не потерять права на квартиру или нежилое помещение. Как быть, если договор заключен с ЖСК

Установление сервитута в практике судов города Москвы

Приватизация служебного жилья

Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе застройщика.

Неустойка по договору долевого участия в строительстве.

Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

Коллегия адвокатов “Правовая защита”
- О коллегии адвокатов
- Услуги адвокатов

Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики
Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ
Задать вопрос адвокату

Изменения в ФЗ №214. Улучшится ли защита прав дольщиков?

Изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, и другие нормативные акты, внесенные Федеральным законом N 119-ФЗ от 17 июня 2010 года. Чего ждать от них участникам долевого строительства. Будут ли права дольщиков защищены лучше?

Автор: председатель коллегии адвокатов “Правовая защита” Сидоров Артем Александрович. Запись на прием по тел. 787 75 07, 691 38 72, 8 903 125 76 30.

1.Введение. Что было до ФЗ №214. Серые схемы и как с ними бороться. Предпосылки для изменений в закон

2.Основные изменения в ФЗ №214 от 17 июня 2010 года, атакже другие нормативные акты, и как они помогут защитить права граждан. Рекомендации по защите прав в суде.

1.Что было до ФЗ №214. Серые схемы и как с ними бороться. Предпосылки для изменений в закон

До принятия ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в 2004 году на рынке существовало большое количество схем, по которым застройщики могли привлекать денежные средства граждан. Как правило, это были схемы с использованием инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, предварительных договоров купли-продажи и другие.

Поскольку при вложение денежных средств в строительство многоквартирного дома объекта, который хочет получить дольщик, на момент заключения договора еще нет, а деньги нужно заплатить сразу, довольно часто стали возникать ситуации, при которых застройщики или посреднические структуры вообще не выполняли своих обязательств по договорам или выполняли со значительной задержкой. Появилась большая группа мошеннических организаций, да и просто недобросовестных или неумелых застройщиков, деньги у которых кончались задолго до окончания строительства.

Чтобы исправить сложившуюся ситуацию и предотвратить появление новой волны “обманутых дольщиков” и был принят ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", установивший, что привлечение денежных средств в строительство жилья возможно только на основании договора долевого участия в строительстве. При этом договор долевого участия достаточно хорошо защищает права гражданина, его заключившего.

Однако на практике создатели закона добились скорее обратного эффекта. Да, в некоторых регионах большинство застройщиков перешли на работу в рамках нового закона, но все же большинство застройщиков этого сделать не смогли или не захотели. И стали искать способ закон обойти.

В результате на рынке стали доминировать так называемые “серые схемы” привлечения денежных средств в долевое строительство. В частности вексельная схема, различные варианты схем с использованием предварительного договора, договора агентирования. Т.е. вместо понятного и простого договора инвестирования с застройщиком дольщики были вынуждены подписывать документы с различными посредниками, которых создавал сам же застройщик, покупать векселя, подписывать договоры займа и т.п.

При этом если застройщик дом строил в срок и без особых проблем, люди получали квартиры и серые схемы никого не волновали. А вот если дом не строился, либо если застройщик просто исчезал с деньгами, возникали и возникают многочисленные проблемы.

Во-первых защитить свои права в суде дольщикам, приобретшим право на получение квартиры по серой схеме часто достаточно трудно. В большинстве таких схем деньги за квартиру формально не вносятся, а покупается вексель, дается займ, вносится обеспечительный платеж и т.п. А раз деньги не платятся, формально и неустойку и убытки взыскивать сложно. Если покупался вексель – гражданин вообще не мог ничего получить с застройщика кроме суммы, указанной в векселе, да и то в срок через 3-4 года после заключения договора. Т.е. оставалось сидеть и ждать. Хотя в нашей практике были случаи когда взыскивали и убытки и неустойку, вексельная схема может быть признана притворной сделкой и т.п., но суд часто оказывается в затруднительном положении при квалификации подобных схем.

Во-вторых возникает проблема с законностью всех этих договоров и схем. Дольщик, обратившийся в суд за защитой рисковал и рискует получить решение о том, что его договор является недействительным, т.к. не соответствует ФЗ №214 или незаключенным. Особенно часто это касается предварительных договоров, различных схем, связанных с уступкой. Поэтому застройщики легко “выкручивали руки” дольщикам, не исполняя своих обязательств, которые были как правило озвучены только устно или в броской рекламе, о чем застройщики сразу же забывали после подписания договора.

Сейчас существует достаточно большая судебная практика, в том числе у автора статьи, по защите прав граждан, пострадавших от подобных серых схем. Однако потребовалось и законодательное регулирование данной проблемы, чтобы защитить права дольщиков в дальнейшем и не допустить произвола со стороны недобросовестных застройщиков.

3.Основные изменения и как они помогут защитить права граждан. Рекомендации по защите прав в суде.

3.1.Изменения в ФЗ № 214, позволяющие эффективнее защищать права участников долевого строительства, уже заключивших договор, не соответствующий ФЗ №214 и не допускать в дальнейшем заключения таких договоров.

Десятки тысяч дольщиков в России уже заключили договоры по “серым схемам”, не соответствующим ФЗ № 214. При обращении таких дольщиков в суд последний часто отказывал им в защите прав, указывая на то, что их договор является недействительным или незаключенным. Все юридические основания для этого у суда были. При этом дольщик, договор которого признавался недействительным, часто мог рассчитывать только на возврат ранее внесенных денежных средств без какой-либо компенсации, т.к. незаключенный договор не порождал каких-либо юридических последствий. Рассмотрим изменения, позволяющие более эффективно защищать права таких граждан.

Можно выделить такие изменения:

1)В статью 2 ФЗ №214 внесен пункт 2.1. следующего содержания:

“2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (не по договору долевого участия, не ЖСК и ЖНК и не путем выпуска определенных ценных бумаг – только эти способы допускает ФЗ – прим. автора). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.”

Таким образом, если гражданин, заключивший договор по “серой схеме” обращается в суд, суд обязан защитить его право на получение квартиры, даже если договор будет не соответствовать ФЗ №214. При этом иск застройщика о признании такого договора недействительным не может быть удовлетворен. А вот если с иском о признании договора недействительным обратится гражданин – суд может такой иск удовлетворить при наличии оснований со взысканием санкций.

Правовая конструкция с точки зрения юриста достаточно странная, т.к. получается что граждане у нас теперь вправе заключать незаконные сделки и суд не может их признать недействительными по иску одной из сторон сделки а по иску другой может, т.е. допускается явное ограничение права застройщика на судебную защиту, гарантированного конституцией, тем не менее, пока данная норма не оспорена в Конституционном суде, она будет применяться и права граждан будут лучше защищены. Справедливости ради стоит сказать, что многие суды и ранее часто закрывали глаза на формальную незаконность таких сделок, в частности по делам о признании права собственности – признавая право собственности за дольщиком, заключившим предварительный договор, принимая спорные решения о признании права собственности в недостроенном доме и т.п. Сейчас такая практика получила законодательное закрепление. Хотя у застройщика остается возможность подавать иски о признании договоров незаключенными, это более узкое поле для защиты.

Данная норма в теории должна сподвигнуть застройщиков активнее работать по ФЗ №214, т.к. заключение договоров по серым схемам существенно может затруднить защиту их интересов и облегчает защиту интересов граждан.

Однако ничего нового, кроме невозможности застройщику оспорить договор в суде, данная норма по сути не привнесла, т.к. запрет на привлечение денежных средств не по договору долевого участия был в законе и до изменений, по сути он более четко сформулирован. Но при этом не сделано главного – не запрещены конкретные “серые схемы”, по которым работают застройщики, т.к. формально они деньги в строительство не привлекают, а заключаю предварительные договоры и продают векселя (СУ-155, ПИК), заключают предварительные договоры и договоры займа и т.п. И после этих изменений они так же спокойно могут работать по своим серым схемам и дальше. Видимо лобби застройщиков достаточно сильное, раз удалось провести через Государственную думу только закон, немного улучшающий положение дольщиков, заключивших договоры по серым схемам и легализующие их, но сами серые схемы не запретившие, хотя сделать это не трудно, т.к. все схемы известны. Более того, застройщикам теперь будет легче убедить дольщика заключить договор по серой схеме, говоря, что если возникнет проблема, он может отстоять свои права в суде.

Что мешало написать, что запрещается заключать предварительные договоры купли-продажи с одновременной выдачей векселя и договоры по другим известным схемам? Думаю, что на это не пошли, т.к. это разрушило бы выгодный бизнес и возможность застройщиков уходить от ответственности.

Т.е. в законе по прежнему остается огромная “дыра”, позволяющая недобросовестным застройщикам его обходить и что мешает ее закрыть – понятно. В таких условиях уточнение и улучшение прав граждан, заключивших договор долевого участия, не так уж и важно, поскольку данный договор застройщики сейчас могут просто не применять.

2)Повышена административная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан в обход ФЗ № 214.

В частности, привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей

Нужно сказать, что на практике такая ответственность применяется крайне редко, т.к. существующие на рынке серые схемы формально обычно не связаны с привлечением средств в строительство. Всем понятно, что деньги идут в строительство в конечном итоге, но по документам получается что гражданин или покупает вексель или дает заем или используется другая правовая конструкция с целью сокрытия факта привлечения денежных средств в строительство. Хотя исходя из формулировки, приведенной выше, я считаю что ничего не мешает привлекать к ответственности и застройщиков, привлекающих денежные средства по серым схемам.

3)Освобождены от НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения);" Налоговая нагрузка застройщика снизится, что может способствовать тому, что многие компании перейдут на работу по ФЗ №214.

4)Застройщик получил право привлекать денежные средства на основании ФЗ №214 и в случае, если у него есть договор субаренды земельного участка, а не только договор аренды или документ о собственности, как было ранее.

Остальные изменения не носят существенного характера. Так, снижен гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование с 5 до 3-х лет, внесены и другие изменения. В целом можно сказать, что права дольщиков стали защищены лучше, но при этом не ликвидирована полностью возможность заключать с гражданами договоры по серым схемам в обход ФЗ № 214, но возможностей для защиты прав граждан, заключивших такие договоры, стало больше.

адвокат Сидоров Артем Александрович

Если Вам необходима консультация по вопросам долевого участия в строительстве как на этапе заключения договора с застройщиком, так и на этапе его исполнения. Если застройщик не исполняет должным образом свои обязательства, если вы хотите взыскать убытки и неустойку, либо признать право собственности на новостройку обращайтесь к нам. Телефон: 691 38 72, 787 75 07.

Класс!

< Назад >

Задать вопрос адвокату он-лайн

Записаться на консультацию

Написать письмо адвокату

Услуги адвокатов

- ведение дел в суде
- защита прав соинвесторов строительства
- признание права собственности
- снос домов - помощь адвоката
- оформление наследства
- сопровождение сделок
- оспаривание кадастровой стоимости
- адвокат по таможне, ВЭД
- другие услуги

Телефоны:
8 495 691 38 72,
8 495 787 75 07
Заказать обратный звонок

Консультации адвокатов

Адвокаты "Правовой защиты" проводят

Бесплатные краткие консультации по телефону.

Пн-сб с 11 до 18

Телефон
8-495-782-76-77
8-495-691-38-72.

Присоединиться к группам коллегии адвокатов "Правовая защита" в соцсетях:

Юрист-он-лайн

Вы можете задать вопрос адвокату и получить оперативный ответ.

Долевое строительство. Признание права собственности на квартиру. Неустойка по договору долевого участия. Расторжение ДДУ. Взыскание. Банкротство застройщика.

Суд, арбитражный суд. Споры в области недвижимости и строительства. Адвокат в суд.

Наследование недвижимости. Оформление наследства. Споры о наследстве. Оспаривание завещания. Признание права собственности в порядке наследования. Признание завещания недействительным.

Сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.). Заключение, регистрация сделок. Признание сделок недействительными.

Другая тема

Архив юрист-онлайн

Долевое строительство

Каталог компаний
Каталог новостроек

Долевое строительство : последние обсуждения строительных и риэлторских компаний

25.03.2024 - А кто-нибудь реально ищет других учредителей пирамид?
Арсен
Добрый день. Олег, как вернуть деньги потраченные в компании ВНЛ....
19.09.2018 - новостройка от "Мосэнергостроя"
Георгий
После ухода В.Веденеева и В. Перова служба главного инженера прекратила существование. И все " заводы, параход...
10.09.2007 - банкротство
Алексей
Интересно, что теперь делать соинвесторам Аквистрой К? Подавать тоже в суд?...

Долевое строительство : последние обсуждения объектов строительства

27.03.2023 - ЮСИТЕК

Когда планируется снос углового дома Чехова61...
29.10.2017 - Комментарий
Ян
Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ...
30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна)
адвокат Андрей Валерьевич Ребриков
Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...

Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела

ЗАО "СУ-155" ГК "Жилищный капитал" - АО "АлеутСтрой" ЗАО "Энергостройкомплект-М" ООО "ГАИС" ООО "Шереметьево-4" ООО "Жилстрой" АО "Глобинвестстрой" ЗАО "Финансовая корпорация" ООО "Славяне" ЗАО "Ф-Групп" ООО "Римэка" ОАО "Главукс" ГК "Дружба" ОАО "Дон-строй"

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.
Подробнее >>>>

Таможня. ВЭД.

- Адвокаты по таможне
- Адвокаты по ВЭД
- Адвокаты по налогам

Облако тегов

Смотреть все теги >>>>

На правах рекламы