оллеги€ адвокатов "ѕравова€ «ащита"
“ел.: 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72
ћосква, ул. Ќовый јрбат, д.21
—татьи адвокатов
јдвокат онлайн
–езультаты по делам, проведенным адвокатами "ѕравовой защиты"
ƒолевое строительство
—удебна€ практика. јрбитражна€ практика.
«аконодательство
‘ормы документов
»нформаци€
”слуги адвокатов "ѕравовой защиты". јктуальные предложени€.
јдвокаты "ѕравовой защиты" в —ћ», новые статьи адвокатов, новости по делам
Ќовости
–иэлтор он-лайн
 арта сайта
јдвокат. ѕомощь адвоката. »нформаци€ об адвокатах.
ѕоиск
–€занское отделение. ёридические услуги в –€зани
 онсультации адвокатов по недвижимости!
¬ы можете записатьс€ на консультацию к адвокатам "ѕравовой защиты". “ел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72, 8 495 782-76-77.
–аботаем ежедневно. ƒолевое строительство. »нвестиции. ∆илищные споры. —уд. јрбитраж.

«аказать обратный звонок
»нформаци€
–егистраци€ прав на недвижимое имущество - адреса и режим работы приемных, реквизиты, перечни документов, образцы документов.
–иэлторские услуги
¬се виды услуг на первичном и вторичном рынке. ѕокупка, продажа, расселение.
—уды –‘. јдреса. “елефоны. –еквизиты. —удьи.
ѕоследние статьи

јпартаменты хот€т приравн€ть к жилым помещени€м и разрешить в них регистрацию. Ќужно ли это делать?

Ќовый закон о реновации в ћоскве. „то изменилось с 2017 года по сравнению с пор€дком переселени€ из п€тиэтажек, который действовал ранее.

ѕризнание права собственности на квартиру через суд

ƒвойна€ продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на ¬ашу квартиру по€вились претенденты?

«акон о реновации 2017 года: что ждет жителей ћосквы и как отсто€ть и защитить свои права при отселении

Ѕанкротство —”-155 началось. „то делать, чтобы не потер€ть права на квартиру или нежилое помещение.  ак быть, если договор заключен с ∆— 

”становление сервитута в практике судов города ћосквы

ѕриватизаци€ служебного жиль€

–асторжение договора долевого участи€ в строительстве по инициативе застройщика.

Ќеустойка по договору долевого участи€ в строительстве.
јдвокат. ѕомощь адвоката. »нформаци€ об адвокатах.
 оллеги€ адвокатов Уѕравова€ защитаФ
- ќ коллегии адвокатов
- ”слуги адвокатов

–еестр адвокатов г. ћосквы
јдвокатские образовани€ г.ћосквы
–еестр адвокатов ћосковской области
јдвокатские образовани€ ћосковской области
 одекс адвокатской этики
«аконодательство об адвокатах и адвокатуре
—удебна€ практика об адвокатах
»нформаци€ об адвокатских палатах субъектов –‘
«адать вопрос адвокату

»зменени€ в ‘« є214. ”лучшитс€ ли защита прав дольщиков?

»зменени€ в ‘едеральный закон є 214-‘« “ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, и другие нормативные акты, внесенные ‘едеральным законом N 119-‘« от 17 июн€ 2010 года. „его ждать от них участникам долевого строительства. Ѕудут ли права дольщиков защищены лучше?


јвтор: председатель коллегии адвокатов “ѕравова€ защита” јртем јлександрович —идоров. «апись на прием по тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72, 8 903 125 76 30.

1.    ¬ведение. „то было до ‘« є214. —ерые схемы и как с ними боротьс€. ѕредпосылки дл€ изменений в закон
2.    ќсновные изменени€ в ‘«  є214 от 17 июн€ 2010 года, а также другие нормативные акты, и как они помогут защитить права граждан. –екомендации по защите прав в суде.

1.    „то было до ‘« є214. —ерые схемы и как с ними боротьс€. ѕредпосылки дл€ изменений в закон

ƒо прин€ти€ ‘« є214 "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в 2004 году на рынке существовало большое количество схем, по которым застройщики могли привлекать денежные средства граждан.  ак правило, это были схемы с использованием инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, предварительных договоров купли-продажи и другие.

ѕоскольку при вложение денежных средств в строительство многоквартирного дома объекта, который хочет получить дольщик, на момент заключени€ договора еще нет, а деньги нужно заплатить сразу, довольно часто стали возникать ситуации, при которых застройщики или посреднические структуры вообще не выполн€ли своих об€зательств по договорам или выполн€ли со значительной задержкой. ѕо€вилась больша€ группа мошеннических организаций, да и просто недобросовестных или неумелых застройщиков, деньги у которых кончались задолго до окончани€ строительства.

„тобы исправить сложившуюс€ ситуацию и предотвратить по€вление новой волны “обманутых дольщиков” и был прин€т ‘« є214 "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", установивший, что привлечение денежных средств в строительство жиль€ возможно только на основании договора долевого участи€ в строительстве. ѕри этом договор долевого участи€ достаточно хорошо защищает права гражданина, его заключившего.

ќднако на практике создатели закона добились скорее обратного эффекта. ƒа, в некоторых регионах большинство застройщиков перешли на работу в рамках нового закона, но все же большинство застройщиков этого сделать не смогли или не захотели. » стали искать способ закон обойти.

¬ результате на рынке стали доминировать так называемые “серые схемы” привлечени€ денежных средств в долевое строительство. ¬ частности вексельна€ схема, различные варианты схем с использованием предварительного договора, договора агентировани€. “.е. вместо пон€тного и простого договора инвестировани€ с застройщиком дольщики были вынуждены подписывать документы с различными посредниками, которых создавал сам же застройщик, покупать вексел€, подписывать договоры займа и т.п.
ѕри этом если застройщик дом строил в срок и без особых проблем, люди получали квартиры и серые схемы никого не волновали. ј вот если дом не строилс€, либо если застройщик просто исчезал с деньгами, возникали и возникают многочисленные проблемы.

¬о-первых защитить свои права в суде дольщикам, приобретшим право на получение квартиры по серой схеме часто достаточно трудно. ¬ большинстве таких схем деньги за квартиру формально не внос€тс€, а покупаетс€ вексель, даетс€ займ, вноситс€ обеспечительный платеж и т.п. ј раз деньги не плат€тс€, формально и неустойку и убытки взыскивать сложно. ≈сли покупалс€ вексель – гражданин вообще не мог ничего получить с застройщика кроме суммы, указанной в векселе, да и то в срок через 3-4 года после заключени€ договора. “.е. оставалось сидеть и ждать. ’от€ в нашей практике были случаи когда взыскивали и убытки и неустойку, вексельна€ схема может быть признана притворной сделкой и т.п., но суд часто оказываетс€ в затруднительном положении при квалификации подобных схем.

¬о-вторых возникает проблема с законностью всех этих договоров и схем. ƒольщик, обратившийс€ в суд за защитой рисковал и рискует получить решение о том, что его договор €вл€етс€ недействительным, т.к. не соответствует ‘« є214 или незаключенным. ќсобенно часто это касаетс€ предварительных договоров, различных схем, св€занных с уступкой. ѕоэтому застройщики легко “выкручивали руки” дольщикам, не исполн€€ своих об€зательств, которые были как правило озвучены только устно или в броской рекламе, о чем застройщики сразу же забывали после подписани€ договора.

—ейчас существует достаточно больша€ судебна€ практика, в том числе у автора статьи, по защите  прав граждан, пострадавших от подобных серых схем.  ќднако потребовалось и законодательное регулирование данной проблемы, чтобы защитить права дольщиков в дальнейшем и не допустить произвола со стороны недобросовестных застройщиков.

2.    ќсновные изменени€ и как они помогут защитить права граждан. –екомендации по защите прав в суде.

2.1. »зменени€ в ‘« є 214, позвол€ющие эффективнее защищать права участников долевого строительства, уже заключивших договор, не соответствующий ‘« є214 и не допускать в дальнейшем заключени€ таких договоров.

ƒес€тки тыс€ч дольщиков в –оссии уже заключили договоры по “серым схемам”, не соответствующим ‘« є 214. ѕри обращении таких дольщиков в суд последний часто отказывал им в защите прав, указыва€ на то, что их договор €вл€етс€ недействительным или незаключенным. ¬се юридические основани€ дл€ этого у суда были. ѕри этом дольщик, договор которого признавалс€ недействительным, часто мог рассчитывать только на возврат ранее внесенных денежных средств без какой-либо компенсации, т.к. незаключенный договор не порождал каких-либо юридических последствий.  –ассмотрим изменени€, позвол€ющие более эффективно защищать права таких граждан.

ћожно выделить такие изменени€:

1) ¬ статью 2 ‘« є214 внесен пункт 2.1. следующего содержани€:
“2.1. «апрещаетс€ привлечение денежных средств граждан дл€ строительства в нарушение требований, установленных частью 2 насто€щей статьи (не по договору долевого участи€, не ∆—  и ∆Ќ  и не путем выпуска определенных ценных бумаг – только эти способы допускает ‘« – прим. автора). —делка по привлечению денежных средств граждан дл€ строительства, совершенна€ в нарушение требований, установленных частью 2 насто€щей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.”

“аким образом, если гражданин, заключивший договор по “серой схеме” обращаетс€ в суд, суд об€зан защитить его право на получение квартиры, даже если договор будет не соответствовать ‘« є214. ѕри этом иск застройщика о признании такого договора недействительным не может быть удовлетворен. ј вот если с иском о признании договора недействительным обратитс€ гражданин – суд может такой иск удовлетворить при наличии оснований со взысканием санкций.

ѕравова€ конструкци€ с точки зрени€ юриста достаточно странна€, т.к. получаетс€ что граждане у нас теперь вправе заключать незаконные сделки и суд не может их признать недействительными по иску одной из сторон сделки а по иску другой может, т.е. допускаетс€ €вное ограничение права застройщика на судебную защиту, гарантированного конституцией, тем не менее, пока данна€ норма не оспорена в  онституционном суде, она будет примен€тьс€ и права граждан будут лучше защищены. —праведливости ради стоит сказать, что многие суды и ранее часто закрывали глаза на формальную незаконность таких сделок, в частности по делам о признании права собственности – признава€ право собственности за дольщиком, заключившим предварительный договор, принима€ спорные решени€ о признании права собственности в недостроенном доме и т.п. —ейчас така€ практика получила законодательное закрепление. ’от€ у застройщика остаетс€ возможность подавать иски о признании договоров незаключенными, это более узкое поле дл€ защиты.

ƒанна€ норма в теории должна сподвигнуть застройщиков активнее работать по ‘« є214, т.к. заключение договоров по серым схемам существенно может затруднить защиту их интересов и облегчает защиту интересов граждан.

ќднако ничего нового, кроме невозможности застройщику оспорить договор в суде,  данна€ норма по сути не привнесла, т.к. запрет на привлечение денежных средств не по договору долевого участи€ был в законе и до изменений, по сути он более четко сформулирован. Ќо при этом не сделано главного – не запрещены конкретные “серые схемы”, по которым работают застройщики, т.к. формально они деньги в строительство не привлекают, а заключаю предварительные договоры и продают вексел€ (—”-155, ѕ» ), заключают предварительные договоры и договоры займа и т.п. » после этих изменений они так же спокойно могут работать по своим серым схемам и дальше. ¬идимо лобби застройщиков достаточно сильное, раз удалось провести через √осударственную думу только закон, немного улучшающий положение дольщиков, заключивших договоры по серым схемам и легализующие их, но сами серые схемы не запретившие, хот€ сделать это не трудно, т.к. все схемы известны. Ѕолее того, застройщикам теперь будет легче убедить дольщика заключить договор по серой схеме, говор€, что если возникнет проблема, он может отсто€ть свои права в суде.

„то мешало написать, что запрещаетс€ заключать предварительные договоры купли-продажи с одновременной выдачей вексел€ и договоры по другим известным схемам? ƒумаю, что на это не пошли, т.к. это разрушило бы выгодный бизнес и возможность застройщиков уходить от ответственности.

“.е. в законе по прежнему остаетс€ огромна€ “дыра”, позвол€юща€ недобросовестным застройщикам его обходить и что мешает ее закрыть – пон€тно. ¬ таких услови€х уточнение и улучшение прав граждан, заключивших договор долевого участи€, не так уж и важно, поскольку данный договор застройщики сейчас могут просто не примен€ть.

2) ѕовышена административна€ ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан в обход ‘« є 214.

¬ частности, привлечение денежных средств гражданина, св€занное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечени€ таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в пор€дке, установленном законодательством о градостроительной де€тельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тыс€ч до п€тидес€ти тыс€ч рублей; на юридических лиц - от п€тисот тыс€ч до одного миллиона рублей

Ќужно сказать, что на практике така€ ответственность примен€етс€ крайне редко, т.к. существующие на рынке серые схемы формально обычно не св€заны с привлечением средств в строительство. ¬сем пон€тно, что деньги идут в строительство в конечном итоге, но по документам получаетс€ что гражданин или покупает вексель или дает заем или используетс€ друга€ правова€ конструкци€ с целью сокрыти€ факта привлечени€ денежных средств в строительство. ’от€ исход€ из формулировки, приведенной выше, € считаю что ничего не мешает привлекать к ответственности и застройщиков, привлекающих денежные средства по серым схемам.

3) ќсвобождены от Ќƒ— услуги застройщика на основании договора участи€ в долевом строительстве, заключенного в соответствии с ‘едеральным законом от 30 декабр€ 2004 года N 214-‘« "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначени€);" Ќалогова€ нагрузка застройщика снизитс€, что может способствовать тому, что многие компании перейдут на работу по ‘« є214.

4) «астройщик получил право привлекать денежные средства на основании ‘« є214 и в случае, если у него есть договор субаренды земельного участка, а не только договор аренды или документ о собственности, как было ранее.

ќстальные изменени€ не нос€т существенного характера. “ак, снижен гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование с 5 до 3-х лет, внесены и другие изменени€. ¬ целом можно сказать, что права дольщиков стали защищены лучше, но при этом не ликвидирована полностью возможность заключать с гражданами договоры по серым схемам  в обход ‘« є 214, но возможностей дл€ защиты прав граждан, заключивших такие договоры, стало больше.

јдвокат јртЄм јлександрович —идоров

≈сли ¬ам необходима консультаци€ по вопросам долевого участи€ в строительстве как на этапе заключени€ договора с застройщиком, так и на этапе его исполнени€. ≈сли застройщик не исполн€ет должным образом свои об€зательства, если вы хотите взыскать убытки и неустойку, либо признать право собственности на новостройку обращайтесь к нам. “елефон: 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.



http://realtylaw.ru/clauses/2010/08/23/clauses_954.html –Ш–Ј–Љ–µ–љ–µ–љ–Є—П –≤ –§–Ч вДЦ214. –£–ї—Г—З—И–Є—В—Б—П –ї–Є –Ј–∞—Й–Є—В–∞ –њ—А–∞–≤ –і–Њ–ї—М—Й–Є–Ї–Њ–≤? %C8%E7%EC%E5%ED%E5%ED%E8%FF+%E2+%D4%C7+%B9214.+%D3%EB%F3%F7%F8%E8%F2%F1%FF+%EB%E8+%E7%E0%F9%E8%F2%E0+%EF%F0%E0%E2+%E4%EE%EB%FC%F9%E8%EA%EE%E2%3F http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fclauses%2F2010%2F08%2F23%2Fclauses_954.html

”слуги адвокатов
 онсультации адвокатов
јдвокаты "ѕравовой защиты" провод€т

Ѕесплатные краткие консультации по телефону.

ѕн-сб с 11 до 18

“елефон
8-495-782-76-77
8-495-691-38-72.
ѕрисоединитьс€ к группам коллегии адвокатов "ѕравова€ защита" в соцсет€х:

ёрист-он-лайн
ƒолевое строительство
ƒолевое строительство : последние обсуждени€ строительных и риэлторских компаний

20.01.2020 - ј кто-нибудь реально ищет других учредителей пирамид?
ќлег
ƒобрый день. ƒл€ тех, кому действительно интересно вернуть деньги по "¬ЌЋ". ѕишите сюда: номер контактного тел...
19.09.2018 - новостройка от "ћосэнергостро€"
√еоргий
ѕосле ухода ¬.¬еденеева и ¬. ѕерова служба главного инженера прекратила существование. » все " заводы, параход...
10.09.2007 - банкротство
јлексей
»нтересно, что теперь делать соинвесторам јквистрой  ? ѕодавать тоже в суд?...
ƒолевое строительство : последние обсуждени€ объектов строительства

29.10.2017 -  омментарий
ян
ћы в таком доме вз€ли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложени€ не нашли.  онечно ...
30.01.2017 - “ерлецкий парк (ћосковские окна)
адвокат јндрей ¬алерьевич –ебриков
»нформаци€ дл€ дольщиков ∆  "“ерлецкий парк". 15 феврал€ 2017 года состоитс€ очередное заседение по рассмотрен...
07.06.2017 - Ќе дострой Ќаметкина 21, к. 2б
√ость
Ќас на Ќаметкина 21 к 3 до сих пор не расселили,крыша на голову валитс€ и все протекает,когда этот ад закончит...
ѕроблемные застройщики. »нформаци€.  омментарии. ќбщение соинвесторов. —удебные дела
—огласование перепланировок жилых и нежилых помещений
—огласование перепланировок от заказа технического заключени€ и проекта до получени€ разрешени€. ”законение ранее сделанной перепланировки. —ложные случаи.
ѕодробнее >>>>
“аможн€. ¬Ёƒ.
ќблако тегов
Ќа правах рекламы
Copyright © 2003-2015 Realtylaw.ru
ƒизайн Irrabagon design
      яндекс цитировани€