оллеги€ адвокатов "ѕравова€ «ащита"
“ел.: 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72
ћосква, ул. Ќовый јрбат, д.21
—татьи адвокатов
јдвокат онлайн
–езультаты по делам, проведенным адвокатами "ѕравовой защиты"
ƒолевое строительство
—удебна€ практика. јрбитражна€ практика.
«аконодательство
‘ормы документов
»нформаци€
”слуги адвокатов "ѕравовой защиты". јктуальные предложени€.
јдвокаты "ѕравовой защиты" в —ћ», новые статьи адвокатов, новости по делам
Ќовости
–иэлтор он-лайн
 арта сайта
јдвокат. ѕомощь адвоката. »нформаци€ об адвокатах.
ѕоиск
–€занское отделение. ёридические услуги в –€зани
 онсультации адвокатов по недвижимости!
¬ы можете записатьс€ на консультацию к адвокатам "ѕравовой защиты". “ел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72, 8 495 782-76-77.
–аботаем ежедневно. ƒолевое строительство. »нвестиции. ∆илищные споры. —уд. јрбитраж.

«аказать обратный звонок
»нформаци€
–егистраци€ прав на недвижимое имущество - адреса и режим работы приемных, реквизиты, перечни документов, образцы документов.
–иэлторские услуги
¬се виды услуг на первичном и вторичном рынке. ѕокупка, продажа, расселение.
—уды –‘. јдреса. “елефоны. –еквизиты. —удьи.
ѕоследние статьи

јпартаменты хот€т приравн€ть к жилым помещени€м и разрешить в них регистрацию. Ќужно ли это делать?

Ќовый закон о реновации в ћоскве. „то изменилось с 2017 года по сравнению с пор€дком переселени€ из п€тиэтажек, который действовал ранее.

ѕризнание права собственности на квартиру через суд

ƒвойна€ продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на ¬ашу квартиру по€вились претенденты?

«акон о реновации 2017 года: что ждет жителей ћосквы и как отсто€ть и защитить свои права при отселении

Ѕанкротство —”-155 началось. „то делать, чтобы не потер€ть права на квартиру или нежилое помещение.  ак быть, если договор заключен с ∆— 

”становление сервитута в практике судов города ћосквы

ѕриватизаци€ служебного жиль€

–асторжение договора долевого участи€ в строительстве по инициативе застройщика.

Ќеустойка по договору долевого участи€ в строительстве.
јдвокат. ѕомощь адвоката. »нформаци€ об адвокатах.
 оллеги€ адвокатов Уѕравова€ защитаФ
- ќ коллегии адвокатов
- ”слуги адвокатов

–еестр адвокатов г. ћосквы
јдвокатские образовани€ г.ћосквы
–еестр адвокатов ћосковской области
јдвокатские образовани€ ћосковской области
 одекс адвокатской этики
«аконодательство об адвокатах и адвокатуре
—удебна€ практика об адвокатах
»нформаци€ об адвокатских палатах субъектов –‘
«адать вопрос адвокату

ƒќЋя ¬  ¬ј–“»–≈

ƒќЋя ¬  ¬ј–“»–≈: дол€ в квартире это не комната в коммуналке, а чаще проблемна€ недвижимость

 - »стори€ шеста€ -

ƒол€ в квартире точно соответствовала одной из комнат в квартире. Ќо к удивлению собственника оказалось, что прочно закрепить эту комнату за собой невозможно.

” ¬ас есть дол€ в квартире, которую хотите продать? ќбращайтесь к нам.

Ќаши телефоны (495)691-38-72, (495)787-75-07, (495)782-76-77



Ѕыл такой случай с долей в квартире.  вартира была двухкомнатна€, котора€ была ранее коммунальной, и в ней проживали двое жильцов. ¬ 2002 году они приватизировали квартиру, но жилищный орган, осуществл€вший приватизацию, провЄл оформление таким образом, что каждому выдали не отдельные свидетельства о праве собственности на каждую из комнат.  аждому из жильцов выдали по свидетельству о праве собственности на долю в квартире, где дол€ с точностью до одной тыс€чной соответствовал размеру комнаты.

“ак образовалась долева€ совместна€ собственность и казалось, что разницы никакой нет по сравнению с коммунальной квартирой, в которой приватизированы комнаты. ќднако это не так.

 

≈сть, правда, и общие моменты у доли в квартире и комнаты в коммунальной квартире. Ќапример, право преимущественной покупки есть не только у собственника доли, но и у собственника приватизированной комнаты.

Ёто установлено пунктом 6 статьи 42 ∆илищного кодекса –‘, где сказано, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в пор€дке и на услови€х, которые установлены √ражданским кодексом –оссийской ‘едерации. Ќо эта обща€ черта скорее плюс дл€ собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку ему дано право, которое присуще собственнику доли. ј вот преимущества, которое есть в коммуналке, в долевой собственности отсутствует и это важный момент.

ƒело в том, что в коммуналке нет проблемы с определением пор€дка пользовани€.  ажда€ комната там определена за конкретным собственником, а поэтому есть помещение, где каждый собственник устанавливает замки на дверь и туда никто не может войти. ¬от если кто-то посторонний взломает такую дверь, то у него будут проблемы, поскольку собственник может написать за€вление на него в милицию, а также обвинить взломавшего в хищении имущества. “.е. последстви€ будут такие же, как если взломать дверь в квартиру у соседей по подъезду.

—овсем друга€ ситуаци€ с долевой собственностью, поскольку даже если дол€ в квартире соответствует комнате, то это ещЄ не значит, что така€ комната становитс€ той площадью, где можно навесить замки на дверь. “о есть, нужно определ€ть пор€док пользовани€.

 

—кажу немного о том, как можно определить пор€док пользовани€ в квартире, где есть собственники долей:

ƒл€ начала нужно пон€ть, возможно ли вообще определение пор€дка пользовани€. Ќапример, заведомо невозможно определить пор€док пользовани€ в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире, где комнаты смежные. ќдним словом, невозможно в таких квартирах определить пор€док пользовани€, чтобы кому-то выделить какую-либо комнату. ¬ однокомнатной квартире невозможно, поскольку комната одна, а в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, невозможно потому, что одна из комнат остаЄтс€ проходной, а поэтому еЄ нельз€ перекрыть, поставив замок на двери.

≈сли в квартире всЄ же имеютс€ хот€ бы два помещени€, которые можно выделить (т.е. навесить замок на дверь), то тогда можно сравнить размер принадлежащей доли собственники с размером какой-либо из комнат.

„тобы было пон€тнее, рассмотрим несколько примеров с дол€ми в квартирах:

 

ѕ–»ћ≈– 1. «ƒол€ в квартире, котора€ равна одной из комнат».

Ќапример, как говорилась выше, ситуаци€ с двухкомнатной квартирой с изолированными комнатами. ќдному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. ƒругому собственнику соответственно принадлежит 3/5 дол€ в квартире, что соответствует 60% площади.

∆ила€ площадь составл€ет ровно 30 квадратных метров, а комнаты имеют размер 18 и 12 квадратных метров.

ќбратите внимание, что обща€ площадь при определении пор€дка пользовани€ не имеет значени€. ќднако учитываетс€ наличие балконов и кладовок. “.е. если доступ к кладовке или балкону осуществл€етс€ только через одну из комнат, то это существенно может осложнить определение пор€дка пользовани€. ¬едь при такой ситуации один из собственников может лишить права пользовани€ балконом, а это уже нарушение его прав на жилище.

¬ нашем примере нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому ситуаци€ проще.

“.е. при определении пор€дка пользовани€ важно рассчитать, сколько жилой площади приходитс€ на каждого из собственников долей квартиры.

“.е. если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него приходитс€:

30 квадратных метров жилой площади умножить 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 квадратных метров.

ј на второго собственника приходитс€:

30 х 3/5 = 18 квадратных метров.

ѕоскольку маленька€ комната точно соответствует доле в квартире первого собственника, больша€ комната – доле в квартире второго собственника.

“аким образом, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то при возникновении спора между такими собственниками суд определит пор€док пользовани€ в точном соответствии с нашими расчЄтами.

Ќасколько такой пор€док пользовани€ будет долговечен, расскажу чуть ниже.

 

ѕ–»ћ≈– 2. «ƒол€ в квартире, котора€ больше одной из комнат».

”сложним пример и возьмЄм трЄхкомнатную квартиру, где даже две комнаты смежные.

Ќапример, жила€ площадь составл€ет 40 квадратных метров.

 омнаты представл€ют собой 18 кв.метров (смежна€) + 12 кв. метров (смежна€) + 10 кв. метров (изолированна€).

¬ квартире есть три собственника.

ѕервому принадлежит по 1/3 доле в квартире. “.е. на каждого приходитс€:

40 кв.м ’ 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.

“аким образом, дол€ каждого из собственников больше самой маленькой комнаты, котора€ изолированна€.

ѕоэтому один из собственников, который имеет негативные отношени€ с другими двум€ собственниками и хочет определить себе изолированное жилое помещение, может обратитьс€ в суд с иском об определении пор€дка пользовани€ так, чтобы ему определили маленькую комнату.

“.е. в данном случае важно, что этот собственник доли хочет, а поэтому он может пожертвовать частью своей площади, котора€ в результате уменьшитс€.

ѕо такому же принципу расцениваетс€ наличие балкона, лоджии и кладовки.

≈сли, например, балкон находитс€ в двух смежных больших комнатах, то по сути обратившийс€ в суд собственник отказываетс€ от пользовани€ балконом. ќн ухудшает формально свои жилищные услови€ и поэтому здесь никаких трудностей.

ќднако если выход на балкон имеетс€ только из маленькой комнаты, то тогда возникает проблема, что нарушаютс€ жилищные права других собственников долей в квартире. ј это уже аргумент против определени€ такого пор€дка пользовани€.

≈сли бы средн€€ комната, в которой 12 квадратов, была бы изолированна€, то можно было бы потребовать и эту комнату.

 

ѕ–»ћ≈– 3. «ƒол€ в квартире, котора€ меньше одной из комнат».

–ассмотрим такую ситуацию, где тожЄ трЄхкомнатна€ квартира, в которой жила€ площадь составл€ет 40 квадратных метров, а комнаты тоже представл€ют собой 18 кв.метров (смежна€) + 12 кв. метров (смежна€) + 10 кв. метров (изолированна€).

ѕри этом в квартире имеетс€ два собственника. “.е. на каждого приходитс€ половина жилой площади или по 20 квадратных метров.

ƒве смежные комнаты можно расценивать как одно помещение, которое в целом составл€ет:

18 + 12 = 30 квадратных метров.

“.е. каждый может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого.

≈сли кто-либо из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если у него нет достаточных оснований дл€ этого.

—огласно действующему и сейчас ѕостановлению ѕленума ¬ерховного —уда –—‘—– от 10 июн€ 1980 г. N 4 "ќ некоторых вопросах практики рассмотрени€ судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабр€ 1993 г.) (с изменени€ми от 25 окт€бр€ 1996 г., 6 феврал€ 2007 г.) суд, разреша€ требование о определении пор€дка пользовани€, учитывает фактически сложившийс€ пор€док пользовани€ имуществом, который может точно не соответствовать дол€м в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использовани€ (п. 37 постановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –оссийской ‘едерации и ѕленума ¬ысшего јрбитражного —уда –оссийской ‘едерации от 1 июл€ 1996 г. N 6/8 "ќ некоторых вопросах, св€занных с применением части первой √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации").

“.е. если в нашем рассматриваемом случае один из собственников долей в квартире имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник большей частью не проживает в этой квартире и имеет другую жилую площадь, то суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. » така€ практика есть.

ќднако на основании статьи 247 √ражданского кодекса –‘ другой сособственник доли в квартире может потребовать от этого участника долевой собственности, владеющего и пользующихс€ имуществом, превышающей на его долю, соответствующей компенсации.

 

¬от такой вкратце принципы определени€ пор€дка пользовани€ между собственниками долей в квартире.

ќднако у процедуры пор€дка пользовани€ есть один существенный недостаток. ¬едь спор в суде по определению этого пор€дка происходит между конкретными собственниками.  огда суд определит такой пор€док, то всЄ хорошо лишь до тех пор, пока собственник не помен€етс€.

“.е. стоит собственнику доли в квартире продать (или иным образом передать) такую долю постороннему лицу, как пор€док пользовани€ сразу же утрачивает свою силу.

ƒа, можно оп€ть пойти в суд с аналогичным иском и даже ссыла€сь на старое решение, но дело будет рассматриватьс€ в суде общей юрисдикции в лучшем случае полгода. ј пока пор€дка пользовани€ не будет. » здесь уже не важно как из вариантов (которые мы рассмотрели выше) будет. ¬ажно то, что новый собственник доли, приход€ в квартиру, сможет взломать все двери. » милици€ тут не поможет. ј обратившемус€ туда собственнику доли, который ранее судилс€ и определил себе комнату, предложат оп€ть обратитьс€ в суд.

¬от и получаетс€, что дол€ в квартире это совсем не комната в коммуналке, а попросту говор€, ѕ–ќЅЋ≈ћЌјя Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№.

 

» в завершение статьи хочу отметить вот что:

 огда € писал эту статью, то посмотрел несколько статей в интернете по аналогичным темам. » в одной статье прочитал мнение автора, что €кобы продавать квартиру по дол€м даже бывает выгоднее чем продавать целую квартиру. Ёто полный бред.

я не буду делать ссылку на этот сайт, называть автора тоже не буду, но кратко расскажу его расчЄты.

ќна пишет, что если квартира может, например, стоить 40-50 тыс€ч долларов, то если еЄ распродать по 1/8 доле, то кажда€ дол€ может стоить по 10 тыс€ч долларов. “.е. выгода может получитьс€ до 30 тыс€ч долларов.

Ёто полна€ ахине€ и противоречит здравому смыслу.

ƒа, бывают случаи, когда уже проблемную долю дроб€т на более мелкие части дл€ распродажи с целью дальнейшей регистрации иногородних лиц и иностранцев, которые хот€т получить регистрации, оформить вид на жительство или получить разрешение на работу.

ќднако такие лица не заинтересованы в этой площади дл€ проживани€ и хот€т найти что-нибудь подешевле.

ј квартира всЄ же интересна дл€ использовани€ еЄ по пр€мому назначению: чтобы в ней можно было спокойно спать и есть, растить детей, да и просто расхаживать по ней в нижнем белье, т.е. просто вести привычный образ жизни. Ќикому не нужна квартира, где посто€нно придЄтс€ ругатьс€ и вести кастрюльные войны. ƒа и при отсутствии в квартире с долевой собственностью скандалов не намного улучшит ситуацию, когда собственник доли вынужден соседствовать с посторонним человеком.

ѕоэтому дол€ в квартире никогда не сможет стоить столько, сколько составл€ет соответствующа€ часть цены за всю квартиру. “.е. если квартира стоит 40 тыс€ч долларов, а еЄ вз€ть и распродать по 1/8 доле, как пишет автор статьи, то такой продавец сможет выручить не более 20 тыс€ч долларов, если повезЄт. ј скорее всего такое дробление уменьшит общую цену квартиры в три раза. “.е. он получит 12-13 тыс€ч долларов вместо 40.

¬от так. ƒол€ в квартире это далеко не комната в коммуналке.

 

’отите продать долю в квартире?

Ќаши телефоны (495)691-38-72, (495)787-75-07, (495)782-76-77

 



адвокат ј.¬. ≈жов © ћќќ "ѕравова€ защита"


http://realtylaw.ru/clauses/2009/03/28/clauses_946.html –Ф–Ю–Ы–ѓ –Т –Ъ–Т–Р–†–Ґ–Ш–†–Х %C4%CE%CB%DF+%C2+%CA%C2%C0%D0%D2%C8%D0%C5 http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fclauses%2F2009%2F03%2F28%2Fclauses_946.html

”слуги адвокатов
 онсультации адвокатов
јдвокаты "ѕравовой защиты" провод€т

Ѕесплатные краткие консультации по телефону.

ѕн-сб с 11 до 18

“елефон
8-495-782-76-77
8-495-691-38-72.
ѕрисоединитьс€ к группам коллегии адвокатов "ѕравова€ защита" в соцсет€х:

ёрист-он-лайн
ƒолевое строительство
ƒолевое строительство : последние обсуждени€ строительных и риэлторских компаний

20.01.2020 - ј кто-нибудь реально ищет других учредителей пирамид?
ќлег
ƒобрый день. ƒл€ тех, кому действительно интересно вернуть деньги по "¬ЌЋ". ѕишите сюда: номер контактного тел...
19.09.2018 - новостройка от "ћосэнергостро€"
√еоргий
ѕосле ухода ¬.¬еденеева и ¬. ѕерова служба главного инженера прекратила существование. » все " заводы, параход...
10.09.2007 - банкротство
јлексей
»нтересно, что теперь делать соинвесторам јквистрой  ? ѕодавать тоже в суд?...
ƒолевое строительство : последние обсуждени€ объектов строительства

29.10.2017 -  омментарий
ян
ћы в таком доме вз€ли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложени€ не нашли.  онечно ...
30.01.2017 - “ерлецкий парк (ћосковские окна)
адвокат јндрей ¬алерьевич –ебриков
»нформаци€ дл€ дольщиков ∆  "“ерлецкий парк". 15 феврал€ 2017 года состоитс€ очередное заседение по рассмотрен...
07.06.2017 - Ќе дострой Ќаметкина 21, к. 2б
√ость
Ќас на Ќаметкина 21 к 3 до сих пор не расселили,крыша на голову валитс€ и все протекает,когда этот ад закончит...
ѕроблемные застройщики. »нформаци€.  омментарии. ќбщение соинвесторов. —удебные дела
—огласование перепланировок жилых и нежилых помещений
—огласование перепланировок от заказа технического заключени€ и проекта до получени€ разрешени€. ”законение ранее сделанной перепланировки. —ложные случаи.
ѕодробнее >>>>
“аможн€. ¬Ёƒ.
ќблако тегов
Ќа правах рекламы
Copyright © 2003-2015 Realtylaw.ru
ƒизайн Irrabagon design
      яндекс цитировани€