Коллегия адвокатов "Правовая Защита"
Тел.: 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72
Москва, ул. Новый Арбат, д.21

Забыли пароль? Регистрация.

О коллегии

Контакты

Услуги адвокатов

Адвокаты

Долевое строительство



	Статьи адвокатов

	Адвокат онлайн

	Результаты по делам, проведенным адвокатами "Правовой защиты"

	Долевое строительство

	Судебная практика. Арбитражная практика.

	Законодательство

	Формы документов

	Информация

	Услуги адвокатов "Правовой защиты". Актуальные предложения.

	Адвокаты "Правовой защиты" в СМИ, новые статьи адвокатов, новости по делам

	Новости

	Риэлтор он-лайн

	Карта сайта

	Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

	Поиск

	Рязанское отделение. Юридические услуги в Рязани

Консультации адвокатов по недвижимости!

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам "Правовой защиты". Тел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72, 8 495 782-76-77.
Работаем ежедневно. Долевое строительство. Инвестиции. Жилищные споры. Суд. Арбитраж.

Заказать обратный звонок

Информация

Суды Москвы. Суды Московской области. Суды РФ Список застройщиков 214-ФЗ Список проблемных застройщиков Подмосковья Проблемные дома в Москве Застройщики - банкроты. Банкротство застройщика. Информация о застройщиках, находящихся в состоянии банкротства Снос пятиэтажек в Москве в 2015 году Многоквартирные дома на землях ИЖС Службы судебных приставов

Регистрация прав на недвижимое имущество - адреса и режим работы приемных, реквизиты, перечни документов, образцы документов.

Регистрация прав на недвижимость в г.Москве (Мосрегистрация)
Регистрация прав на недвижимость в Московской области
Ответы на вопросы по регистрации

Риэлторские услуги

Все виды услуг на первичном и вторичном рынке. Покупка, продажа, расселение.

Суды РФ. Адреса. Телефоны. Реквизиты. Судьи.

Арбитражный суд г.Москвы
Арбитражный суд Московской области
ФАС МО
9 апелляционный арбитражный суд
10 апелляционный арбитражный суд
Московский городской суд
Районные суды г. Москвы
Суды Московской области
другие суды

Последние статьи

Апартаменты хотят приравнять к жилым помещениям и разрешить в них регистрацию. Нужно ли это делать?

Новый закон о реновации в Москве. Что изменилось с 2017 года по сравнению с порядком переселения из пятиэтажек, который действовал ранее.

Признание права собственности на квартиру через суд

Двойная продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?

Закон о реновации 2017 года: что ждет жителей Москвы и как отстоять и защитить свои права при отселении

Банкротство СУ-155 началось. Что делать, чтобы не потерять права на квартиру или нежилое помещение. Как быть, если договор заключен с ЖСК

Установление сервитута в практике судов города Москвы

Приватизация служебного жилья

Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе застройщика.

Неустойка по договору долевого участия в строительстве.

Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

Коллегия адвокатов “Правовая защита”
- О коллегии адвокатов
- Услуги адвокатов

Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики
Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ
Задать вопрос адвокату

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: доля в квартире это не комната в коммуналке, а чаще проблемная недвижимость

- История шестая -

Доля в квартире точно соответствовала одной из комнат в квартире. Но к удивлению собственника оказалось, что прочно закрепить эту комнату за собой невозможно.

У Вас есть доля в квартире, которую хотите продать? Обращайтесь к нам.

Наши телефоны (495)691-38-72, (495)787-75-07, (495)782-76-77

Был такой случай с долей в квартире. Квартира была двухкомнатная, которая была ранее коммунальной, и в ней проживали двое жильцов. В 2002 году они приватизировали квартиру, но жилищный орган, осуществлявший приватизацию, провёл оформление таким образом, что каждому выдали не отдельные свидетельства о праве собственности на каждую из комнат. Каждому из жильцов выдали по свидетельству о праве собственности на долю в квартире, где доля с точностью до одной тысячной соответствовал размеру комнаты.

Так образовалась долевая совместная собственность и казалось, что разницы никакой нет по сравнению с коммунальной квартирой, в которой приватизированы комнаты. Однако это не так.

Есть, правда, и общие моменты у доли в квартире и комнаты в коммунальной квартире. Например, право преимущественной покупки есть не только у собственника доли, но и у собственника приватизированной комнаты.

Это установлено пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ, где сказано, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Но эта общая черта скорее плюс для собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку ему дано право, которое присуще собственнику доли. А вот преимущества, которое есть в коммуналке, в долевой собственности отсутствует и это важный момент.

Дело в том, что в коммуналке нет проблемы с определением порядка пользования. Каждая комната там определена за конкретным собственником, а поэтому есть помещение, где каждый собственник устанавливает замки на дверь и туда никто не может войти. Вот если кто-то посторонний взломает такую дверь, то у него будут проблемы, поскольку собственник может написать заявление на него в милицию, а также обвинить взломавшего в хищении имущества. Т.е. последствия будут такие же, как если взломать дверь в квартиру у соседей по подъезду.

Совсем другая ситуация с долевой собственностью, поскольку даже если доля в квартире соответствует комнате, то это ещё не значит, что такая комната становится той площадью, где можно навесить замки на дверь. То есть, нужно определять порядок пользования.

Скажу немного о том, как можно определить порядок пользования в квартире, где есть собственники долей:

Для начала нужно понять, возможно ли вообще определение порядка пользования. Например, заведомо невозможно определить порядок пользования в однокомнатной квартире или даже двухкомнатной квартире, где комнаты смежные. Одним словом, невозможно в таких квартирах определить порядок пользования, чтобы кому-то выделить какую-либо комнату. В однокомнатной квартире невозможно, поскольку комната одна, а в двухкомнатной квартире, где комнаты смежные, невозможно потому, что одна из комнат остаётся проходной, а поэтому её нельзя перекрыть, поставив замок на двери.

Если в квартире всё же имеются хотя бы два помещения, которые можно выделить (т.е. навесить замок на дверь), то тогда можно сравнить размер принадлежащей доли собственники с размером какой-либо из комнат.

Чтобы было понятнее, рассмотрим несколько примеров с долями в квартирах:

ПРИМЕР 1. «Доля в квартире, которая равна одной из комнат».

Например, как говорилась выше, ситуация с двухкомнатной квартирой с изолированными комнатами. Одному из собственников принадлежит 2/5 доли квартиры, т.е. 40% всей площади в квартире. Другому собственнику соответственно принадлежит 3/5 доля в квартире, что соответствует 60% площади.

Жилая площадь составляет ровно 30 квадратных метров, а комнаты имеют размер 18 и 12 квадратных метров.

Обратите внимание, что общая площадь при определении порядка пользования не имеет значения. Однако учитывается наличие балконов и кладовок. Т.е. если доступ к кладовке или балкону осуществляется только через одну из комнат, то это существенно может осложнить определение порядка пользования. Ведь при такой ситуации один из собственников может лишить права пользования балконом, а это уже нарушение его прав на жилище.

В нашем примере нет ни кладовки, ни балкона, а поэтому ситуация проще.

Т.е. при определении порядка пользования важно рассчитать, сколько жилой площади приходится на каждого из собственников долей квартиры.

Т.е. если первому собственнику принадлежит 2/5 доли в квартире, то жилой на него приходится:

30 квадратных метров жилой площади умножить 2/5 доли, т.е. 30 х 2/5 = 12 квадратных метров.

А на второго собственника приходится:

30 х 3/5 = 18 квадратных метров.

Поскольку маленькая комната точно соответствует доле в квартире первого собственника, большая комната – доле в квартире второго собственника.

Таким образом, если в этой квартире нет балкона (или выход на него с кухни или коридора), нет кладовки в одной из комнат, то при возникновении спора между такими собственниками суд определит порядок пользования в точном соответствии с нашими расчётами.

Насколько такой порядок пользования будет долговечен, расскажу чуть ниже.

ПРИМЕР 2. «Доля в квартире, которая больше одной из комнат».

Усложним пример и возьмём трёхкомнатную квартиру, где даже две комнаты смежные.

Например, жилая площадь составляет 40 квадратных метров.

Комнаты представляют собой 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).

В квартире есть три собственника.

Первому принадлежит по 1/3 доле в квартире. Т.е. на каждого приходится:

40 кв.м Х 1/3 = 40 / 3 = 13,334 квадратных метра.

Таким образом, доля каждого из собственников больше самой маленькой комнаты, которая изолированная.

Поэтому один из собственников, который имеет негативные отношения с другими двумя собственниками и хочет определить себе изолированное жилое помещение, может обратиться в суд с иском об определении порядка пользования так, чтобы ему определили маленькую комнату.

Т.е. в данном случае важно, что этот собственник доли хочет, а поэтому он может пожертвовать частью своей площади, которая в результате уменьшится.

По такому же принципу расценивается наличие балкона, лоджии и кладовки.

Если, например, балкон находится в двух смежных больших комнатах, то по сути обратившийся в суд собственник отказывается от пользования балконом. Он ухудшает формально свои жилищные условия и поэтому здесь никаких трудностей.

Однако если выход на балкон имеется только из маленькой комнаты, то тогда возникает проблема, что нарушаются жилищные права других собственников долей в квартире. А это уже аргумент против определения такого порядка пользования.

Если бы средняя комната, в которой 12 квадратов, была бы изолированная, то можно было бы потребовать и эту комнату.

ПРИМЕР 3. «Доля в квартире, которая меньше одной из комнат».

Рассмотрим такую ситуацию, где тожё трёхкомнатная квартира, в которой жилая площадь составляет 40 квадратных метров, а комнаты тоже представляют собой 18 кв.метров (смежная) + 12 кв. метров (смежная) + 10 кв. метров (изолированная).

При этом в квартире имеется два собственника. Т.е. на каждого приходится половина жилой площади или по 20 квадратных метров.

Две смежные комнаты можно расценивать как одно помещение, которое в целом составляет:

18 + 12 = 30 квадратных метров.

Т.е. каждый может потребовать маленькую комнату, а две смежные комнаты превышают размер доли каждого.

Если кто-либо из этих собственников доли в квартире потребует себе две смежные комнаты, то он проиграет дело в суде, если у него нет достаточных оснований для этого.

Согласно действующему и сейчас Постановлению Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г., 6 февраля 2007 г.) суд, разрешая требование о определении порядка пользования, учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Т.е. если в нашем рассматриваемом случае один из собственников долей в квартире имеет несовершеннолетних детей, а второй собственник большей частью не проживает в этой квартире и имеет другую жилую площадь, то суд может определить первому собственнику две смежные комнаты, которые превышают его долю. И такая практика есть.

Однако на основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ другой сособственник доли в квартире может потребовать от этого участника долевой собственности, владеющего и пользующихся имуществом, превышающей на его долю, соответствующей компенсации.

Вот такой вкратце принципы определения порядка пользования между собственниками долей в квартире.

Однако у процедуры порядка пользования есть один существенный недостаток. Ведь спор в суде по определению этого порядка происходит между конкретными собственниками. Когда суд определит такой порядок, то всё хорошо лишь до тех пор, пока собственник не поменяется.

Т.е. стоит собственнику доли в квартире продать (или иным образом передать) такую долю постороннему лицу, как порядок пользования сразу же утрачивает свою силу.

Да, можно опять пойти в суд с аналогичным иском и даже ссылаясь на старое решение, но дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции в лучшем случае полгода. А пока порядка пользования не будет. И здесь уже не важно как из вариантов (которые мы рассмотрели выше) будет. Важно то, что новый собственник доли, приходя в квартиру, сможет взломать все двери. И милиция тут не поможет. А обратившемуся туда собственнику доли, который ранее судился и определил себе комнату, предложат опять обратиться в суд.

Вот и получается, что доля в квартире это совсем не комната в коммуналке, а попросту говоря, ПРОБЛЕМНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ.

И в завершение статьи хочу отметить вот что:

Когда я писал эту статью, то посмотрел несколько статей в интернете по аналогичным темам. И в одной статье прочитал мнение автора, что якобы продавать квартиру по долям даже бывает выгоднее чем продавать целую квартиру. Это полный бред.

Я не буду делать ссылку на этот сайт, называть автора тоже не буду, но кратко расскажу его расчёты.

Она пишет, что если квартира может, например, стоить 40-50 тысяч долларов, то если её распродать по 1/8 доле, то каждая доля может стоить по 10 тысяч долларов. Т.е. выгода может получиться до 30 тысяч долларов.

Это полная ахинея и противоречит здравому смыслу.

Да, бывают случаи, когда уже проблемную долю дробят на более мелкие части для распродажи с целью дальнейшей регистрации иногородних лиц и иностранцев, которые хотят получить регистрации, оформить вид на жительство или получить разрешение на работу.

Однако такие лица не заинтересованы в этой площади для проживания и хотят найти что-нибудь подешевле.

А квартира всё же интересна для использования её по прямому назначению: чтобы в ней можно было спокойно спать и есть, растить детей, да и просто расхаживать по ней в нижнем белье, т.е. просто вести привычный образ жизни. Никому не нужна квартира, где постоянно придётся ругаться и вести кастрюльные войны. Да и при отсутствии в квартире с долевой собственностью скандалов не намного улучшит ситуацию, когда собственник доли вынужден соседствовать с посторонним человеком.

Поэтому доля в квартире никогда не сможет стоить столько, сколько составляет соответствующая часть цены за всю квартиру. Т.е. если квартира стоит 40 тысяч долларов, а её взять и распродать по 1/8 доле, как пишет автор статьи, то такой продавец сможет выручить не более 20 тысяч долларов, если повезёт. А скорее всего такое дробление уменьшит общую цену квартиры в три раза. Т.е. он получит 12-13 тысяч долларов вместо 40.

Вот так. Доля в квартире это далеко не комната в коммуналке.

Хотите продать долю в квартире?

Наши телефоны (495)691-38-72, (495)787-75-07, (495)782-76-77

Класс!

< Назад >

Задать вопрос адвокату он-лайн

Записаться на консультацию

Написать письмо адвокату

Услуги адвокатов

- ведение дел в суде
- защита прав соинвесторов строительства
- признание права собственности
- снос домов - помощь адвоката
- оформление наследства
- сопровождение сделок
- оспаривание кадастровой стоимости
- адвокат по таможне, ВЭД
- другие услуги

Телефоны:
8 495 691 38 72,
8 495 787 75 07
Заказать обратный звонок

Консультации адвокатов

Адвокаты "Правовой защиты" проводят

Бесплатные краткие консультации по телефону.

Пн-сб с 11 до 18

Телефон
8-495-782-76-77
8-495-691-38-72.

Присоединиться к группам коллегии адвокатов "Правовая защита" в соцсетях:

Юрист-он-лайн

Вы можете задать вопрос адвокату и получить оперативный ответ.

Долевое строительство. Признание права собственности на квартиру. Неустойка по договору долевого участия. Расторжение ДДУ. Взыскание. Банкротство застройщика.

Суд, арбитражный суд. Споры в области недвижимости и строительства. Адвокат в суд.

Наследование недвижимости. Оформление наследства. Споры о наследстве. Оспаривание завещания. Признание права собственности в порядке наследования. Признание завещания недействительным.

Сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.). Заключение, регистрация сделок. Признание сделок недействительными.

Другая тема

Архив юрист-онлайн

Долевое строительство

Каталог компаний
Каталог новостроек

Долевое строительство : последние обсуждения строительных и риэлторских компаний

25.03.2024 - А кто-нибудь реально ищет других учредителей пирамид?
Арсен
Добрый день. Олег, как вернуть деньги потраченные в компании ВНЛ....
19.09.2018 - новостройка от "Мосэнергостроя"
Георгий
После ухода В.Веденеева и В. Перова служба главного инженера прекратила существование. И все " заводы, параход...
10.09.2007 - банкротство
Алексей
Интересно, что теперь делать соинвесторам Аквистрой К? Подавать тоже в суд?...

Долевое строительство : последние обсуждения объектов строительства

27.03.2023 - ЮСИТЕК

Когда планируется снос углового дома Чехова61...
29.10.2017 - Комментарий
Ян
Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ...
30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна)
адвокат Андрей Валерьевич Ребриков
Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...

Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела

ЗАО "СУ-155" ГК "Жилищный капитал" - АО "АлеутСтрой" ЗАО "Энергостройкомплект-М" ООО "ГАИС" ООО "Шереметьево-4" ООО "Жилстрой" АО "Глобинвестстрой" ЗАО "Финансовая корпорация" ООО "Славяне" ЗАО "Ф-Групп" ООО "Римэка" ОАО "Главукс" ГК "Дружба" ОАО "Дон-строй"

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.
Подробнее >>>>

Таможня. ВЭД.

- Адвокаты по таможне
- Адвокаты по ВЭД
- Адвокаты по налогам

Облако тегов

Смотреть все теги >>>>

На правах рекламы