Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Приватизация служебного жилья и общежитий: как стать собственником?
Приватизация комнат и квартир в общежитиях. Приватизация служебного жилья. Авторы: адвокаты Голованов Алексей Николаевич, Ребриков Андрей Валерьевич. Запись на прием по тел. 787 75 07, 691 38 72.
Начнем с примера. В 1995 г. гражданину Г. как работающему в организации на семью из четырех человек администрацией завода было предоставлено жилое помещение в общежитии (по сути служебная квартира). Прошли годы, уже организация, в которой работал Г., была признана банкротом, а наш герой продолжал проживать в служебной квартире. Поскольку приватизация жилья заканчивается к 2010 году, он решил попытаться оформить свои права на квартиру, тем более, что другого жилья у его семьи не было. Обратился в администрацию правопреемника, к которому перешли все активы завода, там ему сказали, что ничем помочь не могут; затем обратился в администрацию города. Там ему заявили, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат и в передаче в собственность отказали. Гражданин Г. нашел адвокатов, которые разобрались в ситуации и предъявили в суд иск о признании права собственности. Суд с доводами адвокатов согласился и принял решение, которым признал Г. и членов его семьи собственниками квартиры в порядке приватизации. Действительно, согласно ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Нетрудно понять, что из числа приватизируемых жилых помещений выбыло огромное количество служебной жилой площади – домов различного рода предприятий и учреждений, которые в свое время предоставляли данное жилье своим работникам за нелегкий труд на родном предприятии. Сейчас многие из этих предприятий обанкротились или реорганизовались, либо просто, пройдя процедуру приватизации «отдали» свой жилой фонд на баланс местных властей, дабы не нести лишнюю налоговую нагрузку. То есть, данные жилые помещения находятся в подвешенном состоянии. Их жильцов могут попытаться выселить в связи с прекращением трудовых отношений, сносом и т.п., а уж о том, чтобы приватизировать жилье и как-то им распорядиться можно только мечтать. Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ ситуация изменилась. В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Вместе с тем, местные власти, а в Москве их функции в жилищной сфере представляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда, получив жилые помещения на свой баланс, не спешат расставаться с ними, исполняя названную статью Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса РФ». Зачастую данная проблема умалчивается перед жителями таких домов. Дескать, как жили, так и живете в служебном фонде, а значит и права приватизации у Вас нет. В практике стали возникать случаи отказа в приватизации, так как местные власти не приняли дом на свой баланс. Дело дошло до суда. Верховный суд в данной ситуации указал, что в том случае, если имеется распоряжение о передаче жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам они не переданы, граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения, что соответственно нарушает положения статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права. В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. Следовательно, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке. Решение суда о признании права собственности будет основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности за гражданами. Следует обратить внимание также на следующее обстоятельство. Согласно ст. 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений. Следовательно, после акционирования предприятия, в силу ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда, у истцов возникло право на приватизацию занимаемых помещений. Таким образом, в случае если принято решение о передаче на баланс местных властей служебного помещения (пусть даже такое распоряжение и не выполнено и помещения не переданы) либо если просто произошло акционирование предприятия, жильцы могут обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке приватизации. При этом не имеет значения, получил ли гражданин помещение до акционирования или после того, как предприятие было акционировано. Особо следует сказать о приватизации общежитий. Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Аналогичной позиции придерживается Верховный суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г. Таким образом, достаточно одного лишь акта органа местного самоуправления (в Москве – префектуры соответствующего округа) о переводе жилого дома в муниципальный фонд, чтобы признать все квартиры утратившими статус общежитий, и более того, этого же акта достаточно и для придания такому жилью статуса социальный найм и для бесплатной его приватизации. Нередко, власти ищут всякие основания для того, чтобы не приватизировать служебное жилье. Так, в деле о признании права собственности на общежитие по адресу: Москва, 1-й Грайвороновский проезд, дом 6, суд не принял ссылку представителя ДЖПиЖП г. Москвы на то, что в деле имеется письмо Роспотребнадзора о том, что общежитие не может быть переведено в муниципальный жилищный фонд, так как находится в санитарной зоне. Исчерпывающий перечень оснований установлен ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (за исключениями, указанными выше). Если администрация указывает иные основания, то суд это во внимание не принимает. Думается, что проблема с приватизацией решаема не только для семьи Г. с 1-го Грайвороновского проезда, д. 6, она может быть решена и для многих других граждан, проживающих в такого рода «служебном жилье». Достаточно лишь обратиться к знающим законы специалистам. Однако, хотя проблема и решаема, но срок для ее разрешения ограничен, приватизация заканчивается 1 марта 2010 года, т.е. осталось только полтора года, чтобы приватизировать свой домашний очаг – самое дорогое, что у Вас есть – Ваше жилище. А суды, как известно, за неделю не проходят, есть определенная процедура. Так что если есть желание приватизировать свою квартиру, то действовать нужно уже сейчас, раз появилась положительная судебная практика.
Адвокаты А.В.Ребриков А.Н.Голованов
Голованов Алексей Николаевич, Ребриков Андрей Валерьевич
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
