Группа компаний "Правовая Защита"
Тел.: 787-75-07, 691-38-72

Забыли пароль? Регистрация.

О фирме

Контакт

Услуги

Долевое строительство



	Адвокат он-лайн

	Риэлтор он-лайн

	Форум

	Долевое строительство

	Законодательство

	Статьи
	Работа с долями. Доля в квартире. Проблемные доли в квартире. Выкуп и продажа проблемных долей в квартирах. Купим Вашу проблемную долю в квартире.

	Судебная практика. Арбитражная практика.

	Результаты по делам

	Формы документов

	Информация

	Новости

	Карта сайта

	Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

	Книжный магазин. Юридическая и деловая литература.

	Поиск

	Рязанское отделение ГК "Правовая Защита". Юридические услуги в Рязани

Консультации адвокатов по недвижимости!

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам "Правовой защиты". Тел. 787-75-07, 691-38-72, 782-76-77.
Работаем ежедневно. Долевое строительство. Инвестиции. Жилищные споры. Суд. Арбитраж.

Информация

Судебные органы РФ
Список домов под снос на 2007-2010 г.
Список домов подлежащих реконструкции на 2007-2010 г.
Службы судебных приставов
Прокуратуры
Паспортные столы
Управы
ЕИРЦ
Жилищные инспекции
Мосрегистрация
БТИ
Нотариусы
Информация по другим органам

Регистрация прав на недвижимое имущество - адреса и режим работы приемных, реквизиты, перечни документов, образцы документов.

Регистрация прав на недвижимость в г.Москве (Мосрегистрация)
Регистрация прав на недвижимость в Московской области
Ответы на вопросы по регистрации

Риэлторские услуги

Все виды услуг на первичном и вторичном рынке. Покупка, продажа, расселение.

Суды РФ. Адреса. Телефоны. Реквизиты. Судьи.

Арбитражный суд г.Москвы
Арбитражный суд Московской области
ФАС МО
9 апелляционный арбитражный суд
10 апелляционный арбитражный суд
Московский городской суд
Районные суды г. Москвы
Суды Московской области
другие суды

Последние статьи

Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

Коллегия адвокатов “Правовая защита”
- О коллегии адвокатов
- Услуги адвокатов

Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики
Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ
Задать вопрос адвокату

На что нужно обращать внимание при подписании договора при приобретении прав на квартиру в строящемся доме. Используемые застройщиками схемы привлечения денежных средств граждан в строительство. Законны ли применяемые схемы?

автор: адвокат Сидоров Артем Александрович, председатель коллегии адвокатов "Правовая защита"

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 691 38 72, 787 75 07.

Если характеризовать ситуацию с юридической защищенностью граждан, приобретающих права на квартиры в строящихся домах, разрешения на строительство которых не были получены до 1 апреля 2005 года, или получены после 1 апреля 2005 года, по состоянию на конец ноября 2005 года, можно смело утверждать, что она значительно ухудшилась по сравнению с той, которая была до введения в действие закона. Не смотря на введенный законом запрет на привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации практически все застройщики продолжают привлечение денежных средств на данном этапе (например, такие крупные как СУ-155, ДСК-1, Монолит-Групп и другие). Но если до вступления в силу закона “Об участии в долевом строительстве…” это можно было делать открыто, то теперь приходится использовать различные схемы по уходу от закона.

Раньше гражданину предлагался к подписанию более-менее понятный договор инвестирования, в котором четко прописывались права и обязанности сторон, указывалось, что уплачиваемая сумма идет непосредственно на строительство дома и т.п., в случае нарушения обязательств по договору гражданин мог через суд без особых проблем отстоять свои права, признать право собственности на квартиру, был наработана соответствующая судебная практика, теперь же используются различные “серые” схемы, многие из которых не соответствуют закону.В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов только на основании договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на строительство, оформления прав на землю, опубликования проектной декларации.

Для того, чтобы уйти из-под действия неудобного для себя закона застройщики применят ряд схем, которые можно условно разделить на 2 группы:

1. Формально соответствующие закону – уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя возможны ее разновидности, не соответствующие закону). Так же часто используется реализация квартир через ЖСК.

Уступка прав по первоначальному инвестиционному договору используется в случае, когда есть уже заключенный до 1 апреля 2005 года инвестиционный контракт с администрацией, либо между соинвесторами - юридическими лицами. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются права по контракту в части (право требования оформления в собственность по завершении строительства конкретной квартиры), при этом нового договора не заключается и человек становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие нового закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт по которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую уступку именно как привлечение денежных средств для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.

При “вексельной” схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.

2. Противоречащие закону схемы – предварительные договоры с принятием по этим договорам оплаты, многие схемы, связанные с договорами агентирования. Также иногда, особенно в регионах, встречается прямое нарушение закона – заключение договоров инвестирования по объектам, на которые не получено разрешение на строительство и т.п. Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним, незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. закон не исключает заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор и потребовать возмещения убытков. Хотя если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют, но в случае если дом достроен не будет, либо если гражданин захочет вернуть деньги, возможны проблемы. Используются и другие способы обхода закона (договор агентирования, вклад в Коммандитное товарищество и т. д.). Причем создается впечатление, что застройщики разрабатывают все более и более изощренные схемы. Так примененная одним в прошлом крупнейшим застройщиком схема с привлечением денег через вклад в коммандитное товарищество создала для большого числа дольщиков проблемы в суде.

Отдельного упоминания заслуживает схема приобретения жилья через ЖСК. Соглашаться на нее как правило стоит только в случае, если Вам сразу подбирают квартиру и оформляют в собственность, чего на практике не бывает почти никогда, либо если ЖСК действует под “опекой” крупного застройщика и создан специально для “ухода” от закона. Договор как правило в этом случае с гражданином не заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения, т.е. это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах и нарушать права граждан при использовании данной схемы проще, чем при использовании остальных. Также к нам обращаются многие граждане с жалобами на ЖСК, которые не выполняют взятых обязательств. Следует учитывать, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Кроме того, многие ЖСК, действующие в настоящее время на рынке, по своей природе являются “финансовыми пирамидами”. В любом случае, при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить документы (Устав и т.п.), а так же собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение квартиры через членство в ЖСК законно.

В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась. Не исключено, что некоторые договоры (в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика (привлечение к ответственности на основании рассматриваемого закона – неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права собственности). В настоящее время нами поданы ряд исков к особо недобросовестным застройщикам, однако решений по ним пока нет в связи с тем, что дела в судах рассматриваются достаточно долго.

Для получения информации по поводу законности Вашего договора и возможности возникновения проблем в будущем запишитесь на консультацию по телефону 787 75 07.

Мы оказываем полный комплекс услуг по сопровождению приобретения квартир и иных объектов недвижимости в новостройках>>>

Также вы можете задать вопрос юристу в режиме он-лайн и посетить страницу "Долевое строительство", содержащую каталог строилеьных и инвестиционных компаний с обсуждением

Мы находимся по адресу

г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.

Группа компаний “Правовая защита”

Адвокат Сидоров Артем Александрович, запись на консультацию по тел. 691 38 72, 787 75 07. www.realtylaw.ru

Класс!

< Назад >

Задать вопрос адвокату он-лайн

Записаться на консультацию

Написать письмо адвокату

Услуги адвокатов

- ведение дел в суде
- защита прав соинвесторов строительства
- признание права собственности
- снос домов - помощь адвоката
- оформление наследства
- сопровождение сделок
- адвокат по таможне, ВЭД
- другие услуги

Юрист-он-лайн

Вы можете задать вопрос адвокату и получить оперативный ответ.

Долевое строительство. Приобретение недвижимости в новостройках. Договор долевого участия. Дольщики.

Вопросы, связанные с судом, арбитражным судом

Наследование недвижимости. Оформление наследства. Споры о наследстве.

Сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.). Заключение, регистрация сделок. Признание сделок недействительными.

Другая тема

Архив юрист-онлайн

Долевое строительство

Каталог компаний
Каталог новостроек

Долевое строительство : последние обсуждения строительных и риэлторских компаний

08.10.2011 - Дополнительная информация
Гость
Работники калитограда ведут себя очень по хамский. Нас не предупреждали о продлении договора и на последный де...
03.02.2012 - миц: всё чисто
lisapesto
Могу только подтвердить слова Федора. Мы тоже приобрели квартиру в Коммунарке (вторая очередь МИЦ). Все прошло...
02.02.2012 - Сити XXI век - мошенники
Евгений
Может, конечно, от комплекса зависит, но у нас проблем с Сити особо не было. Купили квартиру в Видном, сейчас ...

Долевое строительство : последние обсуждения объектов строительства

04.02.2012 - accutane
accutane
aaqbqs accutane :-O generic cialis >:-[ generic viagra =-] propecia RNdqD ...
26.12.2011 - МАРЗ
Гость
К2 сдадут в июне 2012, К1 в октябре, с началом отопительного сезона, если успеют с коммуникациями, то и с К3 в...
12.01.2012 - Дом на Молодогвардейской вл.8
Максим
Продам гараж 16,8 м2 в ГСК “Сатурн” на 1-м этаже, ул. Молодогвардейская, д. 11. Круглосуточная охрана, пропуск...

Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела

ООО "СТЭКС-К"
ИCК "Правильный выбор"
ОАО "Главукс"
ООО "ДЭГСХ Юго-Запад"
ОАО "Новый Мир", ОАО "Калина"
ГК "Дружба"
ООО "Меркурий Эстейт"
ИК "ВНЛ"
ИСК "Империя"
ОАО "Промтехэнергомаш"
ОАО "Дон-строй"

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.
Подробнее >>>>

Таможня. ВЭД.

- Адвокаты по таможне
- Адвокаты по ВЭД
- Адвокаты по налогам

Облако тегов

Смотреть все теги >>>>

На правах рекламы