Покупка, приобретение коттеджа на стадии инвестирования. Порядок, риски, особенности

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

Сегодня рынок загородной недвижимости, так называемая "первичка" (а это рынок крупных инвестиций в возведение коттеджных поселков) предлагает на выбор покупателя строящиеся поселки, где сами дома еще не готовы, но существуют некие выставочные образцы. Обычно покупателю нужно подождать еще месяцев 10-18, пока не будет завершен не только интересующий дом, но и весь поселок или хотя бы данная очередь строительства. Существенный момент, касающийся рынка загородных новостроек, - документация на объекты. Щепетильным покупателям, не желающим рисковать своими деньгами, первичный рынок не подходит. Приобрести недвижимость, обеспеченную правами собственности, которые возникнут у покупателя сразу по факту совершения сделки, без рисков реально опять же на рынке индивидуальной загородной недвижимости.

В последнее время на рынке загородной недвижимости наметилась еще одна тенденция: теперь многие застройщики-инвесторы на этапе раскрутки поселка позиционируют его как крупный перспективный проект. Но как только часть поселка продана - они уже не хотят называть его "первичкой". Ведь строящиеся поселки - это строящиеся поселки. А у готовых поселков совсем иная репутация, к ним иное отношение со стороны потребителей. И в этот момент позиционировать свой поселок как готовый инвесторам оказывается гораздо выгоднее. Поэтому зачастую они обращаются к риэлторам, продающим не целые поселки, а отдельные дома как индивидуальный товар. Каждый конкретный дом отдается под продажу конкретному риэлтору: он отвечает за реализацию именно этого дома, борется за него. Таким образом, возникает еще и конкуренция внутри поселка.

Покупка дома в возводимом поселке по-прежнему остается рискованным делом. На что нужно обращать внимание потенциальному покупателю, чтобы не попасть в неприятную ситуацию с недостроем и не потерять вложенные деньги?

Рынок коттеджного строительства - "черный", непрозрачный. Обороты не афишируются, отношения покупателя и продавца зачастую носят условно-договорный, понятийный характер. Даже выход Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не слишком взволновал этот рынок.

В настоящее время все большую роль играет репутация застройщика. Не менее важна связка "инвестор - застройщик", благодаря чему реально заслужить прочную репутацию на рынке.

При этом стоит обратить особое внимание на правило, установленное вышеприведенным Законом, а именно, реализация гражданам загородной недвижимости будет возможна теперь только самим Застройщиком. Институт посредничества в виде компаний – инвесторов должен медленно сойти на нет.

Сегодня для ускорения раскрутки имени поселка массово рекламируются крупные проекты-поселки, на самом деле не построенные. Заявляется проект, как перспектива. Далее возникают вопросы: чем подкреплено исполнение проекта и его целостное завершение в будущем, каковы объемы финансирования, обеспечивающие в том числе срок всего бизнес проекта, каков срок реального строительства и приемки поселка (и, как следствие, объекта) в эксплуатацию? Выполняют ли застройщики и инвесторы свои обязательства по реализации данного проекта? Если нет, то есть все основания предполагать, что в дальнейшем принесенные покупателями средства не повлияют на общую картину крупного строительства. Ситуация осложняется практикой рынка, сложившейся, к примеру, за последние полгода. Она такова, что более 40% строящихся поселков - поселки с не оформленными документами на землю. Это значит, что строительство в общем-то не совсем законно. И если инвестор не определяет точные сроки оформления земли и всей разрешительной документации, вероятно, что перед покупателем настоящая "пирамида". Конечно, покупателю все документы по загородному объекту-новостройке проверить очень сложно, но при поселках имеются офисы продаж, где наверняка имеется план с указанием сроков сдачи очередей проекта. И очень важно - когда и кем этот план согласован и подписан. Если он реально сформирован, реально выполняется и его можно беспрепятственно посмотреть - есть шанс, что проект будет закончен.

Кстати, особенность рынка загородных новостроек заключается в том, что риэлторские компании передают покупателя застройщику, за что застройщик и платит вознаграждение. Услуги по сопровождению сделки, проведению юридической экспертизы оказываются только в том случае, если речь идет о покупке объекта на рынке индивидуальной загородной недвижимости. Владелец коттеджа должен иметь кадастровые документы, удостоверяющие его право собственности на земельный участок. Без всяких натяжек и условностей. Это право должно быть зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Субъекту федерации. А также, не помешает и выписка из межевого дела федеральной службы Земельного кадастра, где указаны назначение земли, размер участка и вид владения. Так же у лиц, реализующих загородную недвижимость, может быть договор аренды земли на определенный срок. В таком случае необходимо убедиться, что арендованная земля предоставлена именно под то строительство, в соответствии с которым клиент приобретает права на будущий домик с земелькой под ним. Иначе, если на арендованной территории разворачивается строительство - без необходимых на то разрешений, то рано или поздно не миновать гостей из службы судебных приставов и Росприроднадзор с милицией.

Т.к. есть огромная разница между собственностью и арендой. Земельные отношения – база для инвестирования в коттеджные поселения. Право аренды или право собственности на земельный участок под вашим домом - это та основа, без которой заключение вами договора приведет к потере времени и денег.

Право на землю обязательно должно быть оформлено или подтверждено законно установленными способами, в противном случае все инвестиционные договоры можно признать недействительными и клиенты лишаться права требования на приобретаемые строения (на практике автора такой случай произошел в Московской области, Ленинского района, вблизи деревни Яковлево, в коттеджном поселке «Росинка».) При этом необходимо обращать внимание на назначение приобретаемой земли.

Наиболее распространенная практика реализации коттеджей - участок с подрядом.

Сегодня на рынке можно выделить три основных типа предложений: земельные участки без обязательного подряда на строительство, земля с подрядом, а также коттеджи в организованных поселках. По оценкам экспертов, основную часть рынка (70-80%) занимают участки с подрядом. Доля таких предложений имеет тенденцию к сокращению, но, в силу наибольшей простоты таких схем, они продолжают существовать в достаточно большом количестве. "При схеме "участок плюс подряд" покупатель получает относительную свободу выбора архитектуры, но абсолютно непредсказуемое окружение". "Чаще всего застройщики совмещают эти схемы продаж в рамках одного поселка. Это не значит, что строительство коттеджей в поселке пускают на самотек и продажа участков с подрядом всегда приводит к возникновению "шанхая", как, действительно, случалось иногда раньше".

Приобретая земельный участок с подрядом, клиент заключает договор инвестирования, которым предусмотрен выбор клиентом проекта коттеджа из коллекции застройщика в течение определенного времени. За клиентом закрепляется индивидуальный архитектор, который обеспечивает внесение клиентом некоторых корректировок в проект дома: высота потолков, дверные проемы, материалы перекрытия, а также помогает клиенту сделать выбор из широкого перечня отделочных материалов, дверей, окон. Затем подготавливается весь комплект документов для строительства: архитектурные решения, планы этажей, фасады - и заключается договор подрядчиком, после чего начинается строительство.

Главным минусом покупки участка с подрядом является то, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. "В этом случае покупателю придется "вживаться" в проект, контролируя каждый шаг строителей". К тому же, приобретение участка в строящемся коттеджном поселке с подрядом на строительство не снимает риска "зависнуть" на неопределенный срок. "В первую очередь покупатель должен обратить внимание на наличие утвержденного постановлением главы администрации района генерального плана коттеджного поселка". Также покупателю стоит быть готовым к тому, что на нулевом цикле проекта ему придется выложить 60-80% от общей стоимости. Таким образом, по его словам, застройщик страхует себя от "самостроя".

Правовые основы

Акты местных органов власти, выдаваемые на право застройки – так же основа правового поля, свидетельствующего о законности компании на осуществление строительства и реализацию предлагаемых земельных участков и коттеджей на них. При отсутствии указанных нормативно-правовых актов исполнение заключенного вами договора невозможно (по практике автора очень часто происходит обман потенциальных покупателей рынка недвижимости без первоначального исполнительного правового документа местного органа исполнительной власти (Правительства субъекта федерации).

Инвестиционные контракты – необходимо обращать внимание на сроки их заключения. На практике нередки случаи, когда Инвестиционный контракт как будто в порядке, но при более глубокой его проверки становится очевидным, что экономическое исполнение контракта невозможно. Результатом является требование о доплате и двойные продажи одного и того же объекта.

Автор рекомендует в обязательном порядке анализировать сам договор, по которому передается объект. В последнее время, после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" многие договоры считаются недействительными с момента их подписания, чем и пользуются инвестиционные компании. Итог плачевный – приобретатели недвижимости остаются и без денег и без приобретаемой недвижимости.

Отдельно хочется обратить внимание покупателей на заключаемые с застройщиком договоры инвестирования и строительного подряда, а также параллельные соглашения о техническом состоянии коттеджа, по коммуникационному обеспечению, общественным территориям, ежемесячным платежам, срокам переоформления имущества и условиям переоформления и прочее, как наиболее часто встречающееся. Юридические отношения между застройщиком поселка и инвестором не редко начинаются с подписания предварительного (генерального) договора, обязывающего стороны, в соответствии со ст. 429 ГК РФ, заключить в согласованные сроки и на согласованных в предварительном договоре существенных условиях два основных договора (что, по мнению автора, является способом ухода Застройщиков и инвесторов от нового Закона 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджа):
1) Договор купли-продажи земельного участка;
2) Договор на предоставление охранных и эксплуатационных услуг.

Одновременно с Генеральным договором Стороны подписывают Договор об инвестировании строительства коттеджа (без внутренней отделки) на выбранном клиентом земельном участке и благоустройства этого земельного участка (вертикальная планировка участка, устройство ограды со стороны внутриквартальной дороги с калиткой и въездными воротами, обустройство въездной зоны коттеджа). Платежи осуществляются инвестором по согласованному графику. Рассрочка платежей по коттеджам первой и второй очереди (уже начатых строительством) - до 2 месяцев, рассрочка платежей по коттеджам последующих очередей (еще не начатых строительством) - 8-9 месяцев, в зависимости от проекта.

Договор купли-продажи земельного участка застройщик подписывает с инвестором в течение пяти рабочих дней после полного выполнения инвестором финансовых обязательств по Договору об инвестировании строительства коттеджа. Государственная регистрация Договора купли-продажи земельного участка осуществляется застройщиком в установленном законом порядке.

Договор на предоставление охранных и эксплуатационных услуг подписывается сторонами одновременно с подписанием Акта приемки-передачи коттеджа инвестору.

После подписания вышеуказанного Акта приемки- передачи коттеджа инвестор вправе приступить к отделочным работам в коттедже, привлекая либо предложенного застройщиком, либо самостоятельно выбранного субподрядчика.

Оформление права собственности

Каким образом будет оформляться право собственности физического лица на коттедж, если собственником коттеджей по договору инвестирования является сам Инвестор - юридическое лицо? Инвестор, являющийся юридическим лицом, вправе распорядиться своими правами следующими способами.

- Первый способ: в случае государственной регистрации права собственности Инвестора на коттедж совершается сделка купли-продажи путем подписания договора в письменной форме и последующей государственной регистрацией права собственности нового владельца.

- Второй способ: если право собственности Инвестора еще не зарегистрировано в органах Федеральной регистрационной службы, то Инвестор вправе передать свои права на приобретение в собственность коттеджа любому третьему лицу. Для этого заключается договор уступки права (требования), на основании которого Инвестор передает приобретателю права требования на получение в собственность коттеджа к лицу, с которым Инвестор заключил упомянутый Вами договор инвестирования. Далее, на основании заключенного договора уступки права (требования) осуществляется государственная регистрация права собственности нового владельца на коттедж.

Отличия инвестирования в коттеджи от инвестирования в квартиры в многоквартирных домах

Стоит знать, что у приобретения дома в пригороде есть и свои минусы. Прежде всего к ним необходимо отнести юридические сложности в оформлении прав собственности на загородную недвижимость для постоянного места жительства. В числе бумаг автор рекомендует просмотреть клиентам коттеджного поселка, - должны быть решение главы местного органа самоуправления о передаче земельного участка застройщику, с которым человек заключает договор купли-продажи, кадастровый план земельного участка, свидетельство о переводе его из разряда сельхозземель в разряд земель под ПМЖ, паспорт БТИ, документ, удостоверяющий, что по участку не проходят незаконные коммуникации, а также экспертиза, подтверждающая, что дом не находится в природоохранной зоне, а сам участок не захватывает территорию близ водоема.

Конечно, для самой сделки нужны будут только кадастровый план и технический паспорт, однако другие бумаги помогут покупателю удостовериться в том, что его не выселят из нового дома через шесть месяцев после того, как он туда переедет. Поэтому с юридической точки зрения процедура покупки квартиры в городе пока отработаннее и проще. Покупателю, отказавшемуся от покупки квартиры в Москве в пользу приобретения собственного подмосковного дома, нужно помнить и о других нюансах рынка загородной недвижимости.

Еще одно отличие городского и загородного жилья заключается в праве собственности на землю, которое получает покупатель дома. В большинстве случаев продается земля с подрядом, а дальнейшая судьба коттеджа фактически зависит уже от самого покупателя. Если у него вдруг закончились деньги или пропало желание строить, заставить его завершить здание нельзя.Такая ситуация чревата "вечными стройками", что приносит очевидные неудобства: неудовлетворительное состояние подъездных дорог, наличие на территории поселка рабочих, строительный мусор, шум и просто портящие вид поселка незавершенные объекты.

Избежать подобной ситуации можно разными способами. Например, купить участок в коттеджном поселке на четыре–девять домов со своими сослуживцами, друзьями или просто людьми, чье материальное положение не вызывает вопросов. Если покупателю приглянутся большой организованный поселок, то в первую очередь надо выяснить, кто выступает девелопером, и навести справки о его прошлых достижениях на рынке загородной недвижимости. Дополнительно узнайте, является ли компания застройщиком полного цикла или только продает подряд на строительство.

Итак, мы предлагаем следующие услуги потенциальным клиентам
- юридическое сопровождение сделки;
- полное гарантированное обеспечение интересов клиента, в том числе страхование рисков;
- юридическая экспертиза заключенных договоров с клиентами;
- полное консультирование и переговоры с инвестиционными компаниями.
- претензионное и судебное разрешение споров.

Мы находимся по адресу:

г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 9 этаж.

Коллегия адвокатов “Правовая защита”

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!