Владение и пользование общим имуществом многоквартирного жилого дома. Что делать если чинятся препятствия или в Вашем доме незаконно размещен офис и т.п.?

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

В связи с этим стоить отметить тот факт, что не всегда уполномоченные органы местного самоуправления и органы государственной власти, при решении вопроса о переводе квартир в нежилой фонд действуют строго в рамках действующего законодательства.

Статьей 22 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ), вступившего в силу с 1 марта 2005 года установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, в следующих случаях:
-если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" в городе Москве устанавливаются дополнительные критерии перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Кроме того, при решении данного вопроса следует руководствоваться и положениями Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям"(утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.).

Таким образом, по общему правилу, для перевода жилого помещения в нежилой фонд требуются исключительные обстоятельства.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы, лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Следует учитывать, что только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким же образом осуществляется пользование и владение земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.

Исходя из приведенных положений законодательства можно сделать вывод о том, что при нарушении прав собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме они могут в судебном порядке, на основании ст.11 ЖК РФ и ст.304 Гражданского кодекса РФ требовать устранения всяких нарушений своих прав.

В данном случае можно заявить требования о запрете использовать общий вход в жилой дом, для осуществления деятельности организаций или индивидуальных предпринимателей, об обязании собственника квартиры, переведенной в нежилой фонд, оборудовать отдельный, обособленный от жилых помещений вход в принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, а также заявить иные требования об устранении нарушений прав собственников.

Статьей 44 ЖК РФ перечислены вопросы которые могут решаться только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- выбор способа управления многоквартирным домом.

В данной связи хотелось бы обратить внимание и на следующие моменты. Нередко граждане, без согласования с соседями и другими собственниками жилых помещений, перестраивают часть лестничных клеток коридоров (например, устанавливают дополнительную дверь, оборудуют различные кладовые и т.п.). Согласно приведенным выше положениям законодательства, такое переоборудование (переустройство) общих не жилых помещений многоквартирного дома, допускается только с общего согласия всех собственников жилых помещений.

Если граждане считают, что их права нарушаются соседями, рекомендуем обращаться за защитой своих прав к профессиональным юристам, т.к. в каждом деле существуют немало нюансов, от которых зависит разрешение спорной ситуации.

По любому из интересующих вопросов по данной тематике, Вы можете обратиться за консультацией к адвокатам и юристам нашей организации. Мы имеем опыт отстаивания интересов граждан, в тех ситуациях, когда коммерческие организации не законно используют общие помещения жилого дома (вход, коридоры и т.п.), захламляют их, создают препятствия для комфортного проживания граждан.

Так же юристы нашей организации имеют опыт проведения общих собраний собственников с целью получения разрешения на использование подвальных и чердачных помещений.

Мы находимся по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, тел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!